雖然萬科仍舊占據(jù)前三季度全國房企銷售排行第一，但緊隨其后的保利、中海和萬科的差距逐漸縮小。更為重要的則是，恒大地產(chǎn)銷售量的異軍突起，打破了萬科多年來在銷售總額和面積上的雙料冠軍。有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，中國大開發(fā)商的格局或?qū)⒊霈F(xiàn)較大的變化。

　　速度型房企的崛起

　　日前由克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司和中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的公益性《2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》顯示，今年前三季度，萬科以426.46億元的總銷售額位居總額排行榜第一，銷售面積排名第一則被恒大地產(chǎn)摘得，今年前三季度恒大地產(chǎn)的銷售面積為453.70萬平米。

　　恒大地產(chǎn)的異軍突起在今年是中國大地產(chǎn)格局的最大變化，去年恒大地產(chǎn)雖然排名較前，但當(dāng)時(shí)還不具備沖擊一線格局的條件。今年前三季度以恒大為代表的部分速度型房企成長快、土地儲備雄厚，有很強(qiáng)的進(jìn)攻性，對傳統(tǒng)第一集團(tuán)的老牌房企形成了巨大壓力。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，恒大地產(chǎn)今年前三季度銷售量奪得第一，和其正在積極準(zhǔn)備的上市有一定關(guān)聯(lián)。大量低價(jià)土地儲備、快速周轉(zhuǎn)的運(yùn)營模式推動恒大實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。而且，僅從第三季度與上半年的銷售增長率來看，恒大在面積和金額方面的成長性均位居第一，分別達(dá)到103.09%和106.75%，實(shí)現(xiàn)翻倍的增長速度。包括恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等準(zhǔn)上市房企為了在上市前有較為出彩的業(yè)績表現(xiàn)。

　　除恒大之外，今年前三季度保利和綠城也表現(xiàn)出很強(qiáng)的進(jìn)取力度。尤其是綠城通過輸出項(xiàng)目運(yùn)營能力，與具有項(xiàng)目資源的企業(yè)合資合作，充分利用運(yùn)營杠桿，實(shí)現(xiàn)在第三季度的全面躍升。由于綠城開發(fā)的樓盤主要集中在高端項(xiàng)目層面，所以其開發(fā)面積數(shù)量表現(xiàn)不是很突出，但以281.04億元的銷售額位列前三季度第四則是不小的變化。

　　今年的格局已基本形成

　　雖然速度型房企今年前行的腳步很大，但短期內(nèi)還很難撼動萬科的老大地位。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度中，萬科銷售總額超過420億元，萬科在銷售金額上具有毫無爭議的領(lǐng)先優(yōu)勢，比跟隨者多出至少110億元。銷售面積雖然屈居第二，但也超過440萬平米，和名列第一的恒大地產(chǎn)的差距也不是很大。按照目前的情況來看，恒大地產(chǎn)10月份的銷售業(yè)績?nèi)耘f不錯(cuò)，僅十一期間銷售收入就有30億元，以此推斷的話恒大在今年仍將會保持一個(gè)強(qiáng)勢前行的勢頭，銷售面積保第一的可能性很大。

　　盡管萬科在銷售面積排行榜首次下滑到第二的位置，但是，該企業(yè)良好的現(xiàn)代化管理體系、強(qiáng)勢的品牌影響力、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、均勻的全國布局以及資本市場的高度，都使得其在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)依舊是中國房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿及領(lǐng)航者。從目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，如果能夠在四季度重新發(fā)力的話，相信萬科年內(nèi)實(shí)現(xiàn)600億的銷售仍可期待，這將是中國房地產(chǎn)行業(yè)的新高。

　　中國房地產(chǎn)測評中心的專家指出，今年不論是銷售總額還是銷售面積，基本形成了三個(gè)梯隊(duì)。其中銷售金額三個(gè)梯隊(duì)的分界線分別為：500億以上級，短期內(nèi)只有萬科能夠達(dá)到這樣的規(guī)模。300億-500億級，包含保利地產(chǎn)、恒大、中海、綠城、綠地等5家。100億-300億級，包含富力、華潤、龍湖、遠(yuǎn)洋等16家企業(yè)。而銷售面積三個(gè)梯隊(duì)中500萬以上級的梯隊(duì)由從前的一枝獨(dú)秀變成雙雄爭霸，包含恒大、萬科等兩家企業(yè)。

　　“恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)上市后，排位還會靠前。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，房企今年的定海神針就是規(guī)模和速度，如果能夠抓住這些基本的要素，恒大、保利、中海等大房企沖擊第一的可能性越多，恒大地產(chǎn)很有可能成為中國大開發(fā)商一線的新領(lǐng)軍企業(yè)。

　　可能出現(xiàn)一線陣營多家房企共存

　　萬科從去年開始采取保守策略，一方面是萬科對大勢的判斷出現(xiàn)了誤差，另一方面就是萬科進(jìn)入了相對穩(wěn)定的發(fā)展期，在去年多變的樓市及快速發(fā)展過程中，萬科越來越趨于保守性前行，這反而給其他大房企的快速前進(jìn)創(chuàng)造了機(jī)會。“尤其是在今年上半年早期的土地儲備、開工面積等方面萬科非常謹(jǐn)慎。”有業(yè)內(nèi)人士表示，萬科的謹(jǐn)慎使得其在今年這場較大的市場變化中沒有把握住機(jī)會，甚至明后年可能會導(dǎo)致優(yōu)勢地位喪失。

　　雖然今年前三季度在銷售額中，萬科一直是遙遙領(lǐng)先。但緊隨其后的保利、中海發(fā)展勢頭更猛，甚至包括綠地、恒大等企業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ膊豢尚∮U。從目前的土地儲備來看，恒大的土地儲備最多，但從土地儲備的城市分布來看，保利的優(yōu)質(zhì)土地將是最多的。而且保利在全國擴(kuò)張的步伐非常大，僅北京，保利就一舉拿下2塊土地，加上目前正在銷售的兩個(gè)項(xiàng)目，保利明年在北京將至少有四個(gè)項(xiàng)目在售。

　　中建上市后，中海及中建的發(fā)展勢頭會更猛，尤其是中海和保利都有國企背景，他們的發(fā)展優(yōu)勢也非常明顯。恒大將在今年上市，上市后必將進(jìn)行全國性的擴(kuò)張。今后的3-5年中，中國大房企第一陣營將會掀起混戰(zhàn)，萬科、保利、中海、綠地和恒大都將有可能奪得老大的位置。甚至?xí)�出現(xiàn)一線陣營中多家房企共存的局面，并不像前幾年萬科一家寂寞獨(dú)行。

　　- 成績單

　　二線城市貢獻(xiàn)業(yè)績過半

　　對前三季度銷售金額TOP20企業(yè)的城市分布集中度進(jìn)行考察，企業(yè)在二線城市實(shí)現(xiàn)銷售金額達(dá)到了全部項(xiàng)目的41%，較上半年增加1%；其次為一線城市，占銷售總量的37%，較上半年下降3%；可以看出，一、二線城市仍是銷售金額TOP20企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入的主力區(qū)域，同時(shí)，一線城市的效能正轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)較低、市場逐步發(fā)展的二、三線城市。

　　另一方面，企業(yè)在二線城市實(shí)現(xiàn)銷售面積占比最多，為全部項(xiàng)目銷售面積的54%，已經(jīng)超過一線與三、四線城市成交面積的總占比。二線城市的銷售面積從上半年的52%繼續(xù)上升，而一線城市的銷售面積比重下降了2%。

　　此外，從企業(yè)在各等級城市的表現(xiàn)來看，萬科、保利和富力依靠品牌優(yōu)勢占據(jù)一線城市銷售面積的前三強(qiáng)，恒大則主要是二線城市發(fā)力，成為近期二線城市銷售業(yè)績最好的大開發(fā)商。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，哪個(gè)房企在二線城市土地資源占有量大，其今后的發(fā)展?jié)摿�就會更大，因此，從長遠(yuǎn)來看，把握二線城市發(fā)展脈搏的房企將會更加出色。