——專訪S深物業(yè)董秘范維平

　　昨日，S深物業(yè)A以14.52元漲停收盤，在“S族”股票中顯得格外醒目。昨天也是S深物業(yè)股改股東大會之前最后一個交易日，今日S深物業(yè)開始停牌，董事會開始征集投票。21日將召開股東大會，現(xiàn)場表決此前已公布的股改方案。

　　日前，S深物業(yè)以三季度單季6倍、累計(jì)13倍的業(yè)績增長率，拉開了滬深兩市三季報披露的大幕，地產(chǎn)收入為其主要盈利來源。同時，S深物業(yè)提出了中期分配預(yù)案，計(jì)劃以每10股送1股并派現(xiàn)0.112元(含稅)回饋股東。

　　不過，入秋后，深圳房產(chǎn)市場交易量環(huán)比減少現(xiàn)象依舊持續(xù)，分析人士甚至認(rèn)為深圳樓市或再次步入調(diào)整期。作為當(dāng)?shù)胤科螅琒深物業(yè)未來的業(yè)績成長是否會受此方面影響呢？10月13日，《證券日報》記者就此采訪了公司董秘范維平先生。

　　銷售回款成還貸主要來源

　　《證券日報》：截至三季度，公司短期借款以及籌資現(xiàn)金流都有所減少，還貸能力增強(qiáng)，還貸資金主要來源于哪些方面？

　　范維平：公司本年度的在售項(xiàng)目有兩個，銷售情況良好，回籠了部分資金；再加上大股東深投控的資金支持，公司歸還了大部分歷史遺留貸款，公司的銀行信用有較大改善。

　　《證券日報》：06、07年公司連續(xù)兩年虧損，并被ST，公司在06年公開透露資金短缺之困。隨著08年和09年前三季度業(yè)績的好轉(zhuǎn)，目前資金方面的壓力還存在嗎？

　　范維平：從公司現(xiàn)有的土地儲備項(xiàng)目而言，公司的現(xiàn)有資金能力基本滿足開發(fā)需要。但作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度而言，資金永遠(yuǎn)是相對短缺的。因此，我們希望得到各位流通股東的支持，如果股改順利通過，公司可以得到大股東深投控進(jìn)一步的資金支持。隨著公司基本面的不斷改善，公司的融資能力也會有所提高，在這種情況下再加上大股東深投控的資金支持，公司的發(fā)展前景會更好。

　　負(fù)債率仍相對偏高　但償債風(fēng)險不大

　　《證券日報》：目前公司資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右，您認(rèn)為這個水平合理嗎？未來是否還會進(jìn)一步降低？

　　范維平：目前公司資產(chǎn)負(fù)債率相對偏高，但償債風(fēng)險不大。未來隨著經(jīng)營業(yè)績的不斷改善，資產(chǎn)負(fù)債率將會逐步降低并趨向合理水平。

　　《證券日報》：從06、07年到08、09年中期，房地產(chǎn)銷售收入占比步步提升，隨著該部分業(yè)務(wù)收入能力的增強(qiáng)，未來房產(chǎn)收入占比是否會繼續(xù)提高？

　　范維平：公司的主業(yè)為房地產(chǎn)。隨著該部分業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，未來房產(chǎn)收入占比將會繼續(xù)提高，其他行業(yè)的收入占比相對會減少。

　　新華城項(xiàng)目將成2010年主要收入來源

　　《證券日報》：御花園項(xiàng)目年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)率達(dá)到97%，下一年即2010年，將有哪些項(xiàng)目進(jìn)入收入結(jié)轉(zhuǎn)期？

　　范維平：預(yù)計(jì)2010年新華城項(xiàng)目可進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。新華城預(yù)計(jì)將于2010年6月全部竣工，截至三季度末，該項(xiàng)目預(yù)收款已經(jīng)達(dá)到44700萬元，是下年主要結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

　　《證券日報》：新華城項(xiàng)目下年結(jié)轉(zhuǎn)率將達(dá)到多少？

　　范維平：新華城項(xiàng)目預(yù)售情況良好，該項(xiàng)目的銷售收入將會成為公司2010年的重要收入來源，而下年結(jié)轉(zhuǎn)率要根據(jù)銷售回款情況加以確定。

　　購買+資產(chǎn)注入增加土地儲備

　　《證券日報》：公司目前儲備地塊規(guī)模怎樣，未來會通過哪些方式增加土地儲備？

　　范維平：總體來說，公司現(xiàn)有土地貯備相對偏少，未來公司將通過市場購買土地和股改通過后由大股東資產(chǎn)置換注入來增加土地貯備。

　　《證券日報》：今年4月份以來，深圳樓市在均價不斷提高的同時，成交量開始出現(xiàn)環(huán)比下降，因此有分析人士擔(dān)憂未來深圳房產(chǎn)交易市場可能會進(jìn)入拐點(diǎn)，作為深圳房產(chǎn)公司，您認(rèn)為公司未來業(yè)績成長會受到此方面因素影響嗎？

　　范維平：公司對房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。目前，公司的土地資源主要集中在深圳地區(qū)，公司對未來幾年的發(fā)展也做了妥善安排。我們將根據(jù)市場變化，捕捉市場機(jī)會，抓住發(fā)展機(jī)遇，同時也將做好市場風(fēng)險防范工作。

　　同時，若股改能順利過關(guān)，資產(chǎn)注入、資金支持等大股東承諾到位，將使公司的核心競爭力大幅度提高，我相信宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化，對公司未來幾年的發(fā)展不會造成重大影響。

　　《證券日報》：大股東土地資產(chǎn)注入何時能夠啟動？

　　范維平：按大股東股改承諾，不少于5個億的資產(chǎn)置換將于股改通過后一年內(nèi)啟動，時間要求比較嚴(yán)格。我想本次股改通過后，大股東一定會兌現(xiàn)承諾，資產(chǎn)置換將很快啟動。