日前有消息指出，住建部、央行、銀監會等其他相關部門計劃對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控，房企在項目結算前，將難以動用項目此前的預售賬款。地產人士認為，此政策一旦實施將對房企資金鏈帶來更大壓力，在之前政策的累積影響之下，地產商的降價步伐或將加快。

　　預售賬款須“專款專用”

　　該消息指，擬定的方案要求今后房企的預售賬款須存入監管部門指定的專門賬戶，監管部門會按照項目開發進度和工程資金所需，實行“專款專用”。

　　該消息還透露，該預售賬款包括房企項目獲得的首付款以及銀行按揭貸款，目前這兩筆款項在項目交付前房企可自由支配，但根據新方案則應由監管部門依工程進度與質量，把預售款項通過專門賬戶支付給建設單位，或者由房地產企業向建設單位付款之后到銀行支取。

　　著名房地產營銷策劃專家謝逸楓認為，對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控，實行“專款專用”，主要是考慮到以下幾個方面：預售款項是房地產企業優先占用的客戶資金，在房企資金占到三分之一。部分開發商不顧政府嚴厲政策，違規收取誠意金和定金，獲得大量的資金。不僅擾亂了樓市正常秩序，也給買家帶來了風險。同時，房價不斷瘋狂上漲和地王不斷出現，就是因為房企資金獲得渠道過多和市場上資金剩余過多。有地產人士表示，此政策還是為了防止房企通過收取預售款回收資金而后期捂盤惜售的現象。

　　樓市或將進一步降溫度

　　業內人士認為，預售賬款實行“專款專用”好比在開發商頭上放著一把刀，隨時都有威脅房企資金的緊張局面。而這一壓力之下，開發商不得不加快降價的步伐，同時，拿地也將有所保留。

　　地產專家表示，在近期的宏觀調控政策的作用下，地產商已經感覺到越來越大的壓力。尤其是在恒大地產率先打破僵局，降價促銷。而一旦對于開發商的預售款實行專項監督，中小房企可能會因資金問題倒下一大片。

　　謝逸楓表示，如果再上調房地產項目資本金到45%，開發商只有讓利快速銷售才是回收資金的最好方式。如果這項政策能夠得到地方政府和相關銀行等監督部門的認真貫徹與互相配合，中國大部分房企將因資金問題而下降房價，下降的幅度將達到30%。

　　廣州天河某樓盤營銷總監表示，開發商在拿地時會更加的謹慎和小心，因為地王隨時會把房企資金套死，尤其在銀行貸款收緊和土地融資及上市融資全部實行限制的情況下。另外，部分房企則因為資金緊張而出現放棄拿地計劃。

　　據了解，在目前政策的累積效應下，土地價格較之前有所回落。根據最新發布的《2010年4月中國70個城市土地市場交易情報》，4月份，全國70個城市住宅用地平均樓面地價為1793元/平方米，土地價格繼2月、3月出現回落后，這是連續第三個月下跌。報告指出，面對2009年下半年以來房價急劇攀升、土地市場“地王”頻現的現象，為了促進房地產市場健康穩定發展，中央政府密集出臺了一系列政策“組合拳”。從2009年12月11日的“國四條”到2010年4月17日的“國十條”，政策內容涵蓋增加土地供應、打擊囤地、二套房首付比例50%、完善商品房預售制度等各個環節。隨著“國十條”的出臺，政策效應在4月得到集中體現。 (羅莎琳)