進入4月份以來，房地產業出現三大相當明顯的特征：一是商品房的銷售量和銷售價格繼續攀升，其中一季度龍頭地產公司的銷售收入大幅上升36%。人們對于2010年全年銷售收入的預期也出現向好變化，不再認為銷售收入會下降20%；修正后的預期為，銷售收入與2009年持平。第二個特征是，伴隨著地產銷售和價格的再度上揚，民眾對房價上漲呈現出明顯的反感，新華社在3月底連續出了6篇新華時評，對房地產業存在問題進行全面的剖析。同時，各地的“類物業稅”傳聞不絕于耳，而且大有即將推出之勢。繼重慶宣布擬征特別房產消費稅后，有消息稱，上海擬開征住房保有稅。第三個特征是香港和內地投資者對以上信息有明顯不同的反應。內地資本市場出現明顯的負面反應，上周地產股大幅下跌，兩市地產指數全周下跌約4.5%；但同樣的傳聞，香港市場的地產股投資者似乎根本不為所動，內房股龍頭中國海外依然保持強勢，富力地產、雅居樂、SOHO中國等股價全周繼續走高。

　　那么，如何認識一半是海水、一半是火焰的中國房地產業？筆者認為，強勁的需求是中國房地產業值得看好的最大基本面，調控政策更大的可能是一直伴隨房價的上漲，投資者顯然對于A股地產股過于悲觀了。

　　強勁需求是房地產業最大基本面

　　首先，商品房市場出現的價量上行是商品房供求關系的反映，未來十五年中國存在80億平方米的住宅需求。

　　我認為，供求失衡本身及其預期是房價持續上漲的根源。供應方面，2007年至2009年全國住宅銷售面積分別為6億、5億和8.5億平方米。以100平方米為一套，期間分別銷售了住宅600萬套、500萬套和850萬套。需求方面，最近20年中國城市化率以每年一個百分點的速度在進行，大體上每年要有1500萬人從農村進入城市。如果平均一個家庭4個人，這就意味著每年城市家庭要增加400萬戶。如果再加上巨大的住房改善需求，可以推算中國每年至少存在600萬套的新增房屋需求。考慮到未來改善型需求，也就是所謂消費升級的需求增長的因素，住宅需求還有進一步走高趨勢，預計未來15年中國的住宅總需求將達到80億平方米。強勁的需求是住建部官員稱中國房價未來20年都存在上漲壓力的重要原因。

　　其次，政策調控將是一個漫長的過程，抑制商品房價格過快上漲是政府長期工作任務。正因為長期來看存在高達80億平方米、每年平均存在6億平方米或者更多一些的需求，所以控制房價的過快增長是相當重要的。事實上，2005年以來政府一直在調控房價，而且未來我們必然會長期看到政策在調控房價，一直到供求基本平衡、房價不存在上漲壓力后。所以，反過來看，未來哪一年政策不再調控房價了，房地產業的投資者反而要相當謹慎了，該問問自己，是不是房價將要進入長期調整了。

　　內地投資者過于悲觀了

　　第三，相比香港投資界，內地投資者對中國房地產的未來顯然多慮了。

　　那么，如何衡量內地投資者多慮的程度呢？最好的反映是A股地產股與內房股的估值差異。目前，香港股市中海地產和A股市場萬科的市值比接近1.5：1，這顯然不能反映兩家公司基本相當的一個基本面格局，也就是說，A股地產股估值要明顯低于港股地產股估值。

　　A股地產股估值低企的原因在于內地投資界認為：1、房地產銷售可能已經見頂。年初普遍的預期是成交下降20%；2、物業稅的推出可能導致房價出現崩潰式的下跌。但對于這一觀點，香港市場投資者并不這樣認為。從歷史的情況來看，港股的地產股投資者主要關注兩個指標，一是商品房成交指標；二是地價指標。這兩大指標是地產股投資的根本。

　　從這兩大指標的情況來看，近期透露出來的信息還主要是正面的信息。比如，3月份、尤其是3月中下旬內地新房成交量開始上升，似乎有形成商品房成交的向上拐點之勢。第二個指標方面，我們看到地價近期依然保持堅挺。從這兩方面情況來看，都預示地產股的基本面還是非常強勁，與其當前疲軟的股價是存在較大的出入。至于物業稅的推出，香港市場投資者認為，一是短期內難以推出真正的物業稅，二是，即便短期推出“類物業稅”，其稅率也會比較低。對地產市場的影響不會太大。

　　從歷史上來看，境內外投資者對于地產股估值的分歧隔幾年會出現一次。比如，2005年4月份開始，萬科B股股價10年來首次高于A股股價，并且這一股價優勢在此后兩年時間里得到持續，直到2007年“5.30行情”后，萬科B股才重新低于A股價格。從形勢的發展來看，萬科B股的投資者在上漲和下跌過程中都占盡先機，這反映了B股投資者對于中長期的趨勢把握更加清晰。

　　現在我們看到，萬科B股價格再度逼近A股價格，與此同時，香港市場的內房股估值明顯高于A股地產股。這是否預示A股地產股投資者再度出現了群體性的認知錯誤呢？是否預示境外投資者將再度在中國房地產股的估值上占得先機呢？ 中證投資 徐輝