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    高房價與房地產正義

    文/陳少峰

　　房價似乎根本不理會政府的命令、購房者的祈愿和觀察家關于泡沫等等的警告，再次高歌猛進。更令人不解的是，房地產市場似乎和政府調節房價的意愿相反，在每次政府采取調控措施之后，房價反而迅速飆升。由此，人們逐漸對政府是否能夠真正控制房價上漲存疑，因而也更容易擔心不公平的狀態持續下去。

　　許多人把高房價或者房價持續上漲等同于不公平。實際上，在我看來，高房價不是房地產不公平問題的本質，缺乏制度性糾錯的不正義才是該問題的本質。可以肯定，高房價或者房價持續上漲的現象，在短時間內將持續下去。這是由于，一方面，房價問題和許多方面的問題相聯系。例如，假如房價不上漲，GDP和內需如何增長，靠增加土地供應嗎？另一方面，即使政府在解決公平的問題上采取積極的措施，有所作為，也難以遏制房價的上漲。至于很多人將政府收取越來越高的土地出讓金視為房價上漲的主要原因之一，這一點恐怕也是誤判。因為假如政府少收取土地出讓金，住宅出售時價格不一定便宜；即使價格相對便宜，可是一旦出售之后，業主投資轉售，價格照樣會不停上漲。

　　總之，在我看來，房價持續上漲在短期內幾乎是難以控制的。原因在于，其一，購房市場的競爭不是人為可控的，而且人們都有加劇追捧某一極端走勢的心理，會進而促進房價上漲。其二，許多人有錢，他們購買多套住宅，完全是出于投資；這種投資比股市穩定。其三，房地產是政府扶持的產業，包括地方政府也要依賴房地產的發展來獲取財政收入。此外，盡管房地產市場似乎存在明顯的泡沫。不過，即使如此，由于投資者和投機者的雙重支撐，短期內也難以擠出泡沫；或者政府也不一定愿意讓泡沫擠出去。由此，明智的做法是，政府不是將控制房價上漲作為主要工作，而是把解決房地產的不正義和建設廉租房作為主要工作。

　　與高房價的問題相比，房地產不正義的問題是個比較尖銳嚴重的社會問題。房地產的不正義包括五個主要方面。

　　其一，部分顯然是不正義的做法，包括強買強賣、囤積土地、暴力拆遷等；其二，一些地方政府將公用土地都劃歸高價商業地產開發，而沒有留出相應的保障性住房建設用地；其三，地方政府的土地出讓金很少用以改善弱勢群體的福利；其四，浪費土地資源，開發眾多的高爾夫球場，沒有創造應有的收入來發揮土地的使用效率；其五，建設過多的別墅，缺乏對產業的帶動作用，沒有發揮興業從而促進就業的作用。

　　盡管房價持續走高，但是我國目前城鎮居民的住房現狀尚可。有數據顯示，“大約80%的中國城市居民擁有自己的住房。在大部分西方國家，平均住房擁有率大約為60%。”《金融時報》2009年3月9日文章，轉引自《參考消息》2010年3月11日)。總之，房地產的不正義，不在于很多人買不起房子，或者房奴太多，或者房價相對應于工資收入太高；而是弱勢群體的處境隨著高房價而趨于惡劣。這就說明，我國在政策上要解決的是某些沒有住房的困難戶、剛畢業不久的大學生研究生、以及農民工等。當然，未來普通收入人群的自住房購買環境也將持續惡化，需要遏制房價的漲勢。

　　尋求實現公平的對策是最關鍵的環節。政府應當從以下幾個方面促進房地產正義。

　　第一，中國特色社會主義的社會保障制度中，應當加快保障性住房的建設。真正的保障性住房并不包括可交易的經濟適用房，主要以廉租房為主。第二，應當提高豪宅交易稅負，征收不動產稅和遺產稅，提高住房轉讓稅，對于個人出租物業的收入，嚴格收取所得稅。并且將稅收收入用以建設保障性住房。第三，強制地方政府將土地出讓金的一半左右或者一定的比例用以廉租房建設。第四，強制地方政府將公共住宅用地30%左右的土地面積用以建設廉租房。第五，政府建立住房保障性貸款基金，保障50平米以下購房的貸款貼息需求。同時，獲得貼息貸款的房產只能用以自住，而不能交易；或者交易時要補償基金所應得的利息(含復利)；或者以原購買價格賣還給住房保障基金。第六，政府不要過多地干預房地產的正常市場行為，即不包括限制開發住宅的具體面積和價格等(因為如此將產生新的不公平)，而是應當重點干預房地產整體過程中的不正義行為。

　　總之，解決房地產領域的不正義問題，基本的策略不在于控制房價，而是解決弱勢群體的住房保障問題。為此，就需要從政府土地出讓金、房地產開發商和個人在房產物業上的收入中征收更多的稅負，提高住房保障的力度，或者提供一定比例的自住房購買者的貸款補貼。(作者為北京大學文化產業研究院副院長)