“各地的‘黃金商鋪’超過80%以上都是炒作出來的，‘鋪王’‘鋪皇’‘鋪后’……多本賬才能炒出幾倍甚至幾十倍的利潤。”

　　如今，各地商鋪銷售愈演愈烈，曾在南寧、成都、重慶等多個城市進行過商鋪營銷策劃的業內人士吳晶英，向記者坦陳了“黃金商鋪”的炒作內幕。

　　商鋪成本利潤比：最高50倍

　　“賣房的利潤要到3倍至4倍左右，賣商鋪的利潤則要高到10倍以上才算是合格，20倍至40倍很正常，50倍以上才算成功。”吳晶英說。

　　“我給你算個賬：樓盤建設需要大量的鋼筋水泥，但商鋪建設幾乎就是沿街鋪設，一般只有2層樓高，地基、防震、消防、地下車庫等等需要投入的成本很少，只有同等地域樓盤成本的十分之一，但商鋪單位面積的價錢幾乎是樓盤價格的10倍左右，一來二去，利潤就要比成本高出10倍到50倍。”

　　“我自己是做樓盤營銷的，無論是重慶、云南、湖南還是廣西、廣東的商鋪，幾乎無一例外都要賺到這個利潤。越是發達地區，賺到的利潤越高。”

　　商鋪多本賬：買的不如賣的精

　　近日，記者在南寧市鳳翔路商鋪開盤前進行了一番暗訪，被商家炒作為“每平方米租金65元”的“黃金商鋪”，實際租金不過每平方米30元。

　　接受記者采訪的租戶說：“如果不是老鄉，我也不愿告訴你，商家給我們這個價格，就是要求我們對外一律說每平方米65元。”

　　吳晶英向記者透露：這幾乎是所有商鋪開發商和營銷人員的慣用伎倆。“給客戶看的是一本賬，給租戶的是一本賬，給稅務局的又是一本賬。”

　　搞多本賬，就是為了最大限度地獲得利潤。客戶重視的是投資收入回報狀況，將實際租金翻一番，將原來需要20年才能收回的資金算成8年回本，容易吸引客戶；租戶的那本賬不僅打了折，而且折扣很低，就是為了穩定租戶，造成場面繁榮、人氣旺盛的假象；給稅務局的賬就不用說了，最大限度地降低稅收成本。

　　業內：我們自己都擔心被坑

　　“說實在的，商鋪銷售那么多本賬，我們自己購買商鋪都會擔心被同行坑。”吳晶英說。

　　吳晶英幾乎每次自己購買商鋪，都要反反復復從好幾個角度了解商鋪的各種信息。

　　———人口密集度和流量越大，升值空間越高。傳統商圈再貴，也是“寸土寸金”；新建的社區再便宜，再怎樣也是“獨立商鋪”，三五年內還是缺少人氣聚集。

　　———走訪周圍地段的樓盤入住率，要晚上看不能白天看，這樣才能看出來是否真的有一定的人氣，有入住人群才能有消費市場。絕對不能光聽開發商一面之詞。

　　———對周圍商圈進行前期調查，了解租戶實際租金和開發商銷售商鋪時候的租金差別，從中做好商鋪投資回報率的計算。

　　吳晶英說：“開發商說得再好聽，也逃不過自己的眼睛，認真看，好好調查，才能避免被忽悠。”