人物簡介

　　董藩：北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授、國家審計(jì)署特約審計(jì)員、土地資源管理和政府經(jīng)濟(jì)管理兩個(gè)專業(yè)博士生導(dǎo)師、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長，被譽(yù)為“國策高參”、“給房地產(chǎn)市場算命最準(zhǔn)的人”、“中國房地產(chǎn)四大名嘴”之一。

　　“盛世海西，資本論道——— 2010年(廈門)資本市場與地產(chǎn)置業(yè)高峰論壇”昨日在廈門磐基酒店舉行。在這場由湖里萬達(dá)廣場投資有限公司主辦的論壇上，被譽(yù)為“給房地產(chǎn)市場算命最準(zhǔn)的人”、“中國房地產(chǎn)四大名嘴”之一的北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授董藩，毫不諱言地表示：“在中國征收物業(yè)稅，前途是光明的，道路是沒有的，結(jié)論是基本上沒戲！”

　　法理上首先說不通

　　作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅的征收首先在法理上是說不通的。

　　他的解釋是，物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)是對土地財(cái)產(chǎn)增值征收的一種稅。而在中國，土地并非私有，房主只是土地使用者，“明明是政府的土地增值了，卻向老百姓征收，顯然是不合理的”。

　　要征收物業(yè)稅，首先還要100%明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。董藩說，產(chǎn)權(quán)關(guān)系在大城市還好，大概只有不到10%的房產(chǎn)有問題，但是在中小城鎮(zhèn)就是個(gè)大問題了，很多房子根本說不清歸屬。“政府不可能只在大城市征，而把中小城鎮(zhèn)放置一邊吧？”

　　可操作性非常差

　　在董藩看來，即使上述條件成熟了，在征收方式上，也存在著種種征管隱患，可操作性非常差。

　　“在中國房產(chǎn)價(jià)格體系比較復(fù)雜，征收中容易產(chǎn)生公平與否的爭論。”董藩舉例說，隔著一條街，一邊是商品房，一邊是小產(chǎn)權(quán)房，商品房是高價(jià)買來的，需要征高額的物業(yè)稅，而小產(chǎn)權(quán)房不僅價(jià)格低，還會(huì)因?yàn)槭沁`法的而沒辦法征收。此外如果是公房，居住者只要交一些租金，也無法征收物業(yè)稅。“人家?guī)缀跏前鬃�卻不用交稅，你自己掏錢買房卻要交，誰干啊？”

　　在征收標(biāo)準(zhǔn)上，也會(huì)出現(xiàn)許多預(yù)想不到的情況。董藩不厭其煩地舉例說：如果按房地產(chǎn)市場價(jià)格來征收，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，城市中很多好地段其實(shí)住著不少低收入階層，這怎么收？如果按人均住房面積來征收，一個(gè)退休老人，老伴死后，兒女又不住在一起，那征收起來可能連退休金都不夠。如果按家庭住宅數(shù)量來征收，有人就會(huì)抱怨了，人家第一套別墅值個(gè)上千萬的不收，我雖然有二套、三套，但合起來價(jià)值不過人家的零頭，憑什么啊？

　　如何評(píng)估難度大

　　不僅如此，董藩還認(rèn)為，物業(yè)稅在具體評(píng)估上也會(huì)產(chǎn)生很多讓人頭疼的事。比如，房產(chǎn)價(jià)格的形成具有單向性，朝向、層數(shù)等不一樣，價(jià)值也完全不同，必須對每套房子都進(jìn)行評(píng)估，這可是個(gè)龐大的工作量。

　　“幾十萬套的房子等你整個(gè)評(píng)估完，房價(jià)早就又漲了好幾倍。”董藩說：而且，由誰來評(píng)估，評(píng)估過程中怎么防止腐敗，都是問題。“這樣一來，折騰個(gè)沒完。”說了這一大堆難題，董藩最終得出如下結(jié)論：物業(yè)稅基本沒戲！記者 張順和 孫春燕