深秋的北京，位于城市西南部四環五環之間的幾個房地產開發項目正在如火如荼的建設中。目前市區在售樓盤，價格以12000元至18000元/平方米居多。 中新社發 滿會喬 攝

　　自去年10月起陷入下跌調整開始,廣州樓市便沿著一個既定的通道向下運行,與本報年初時提出的“九步走”調整軌跡呈現驚人的一致———樓市從頂部到階段性底部的調整特征已經逐一兌現。然而,樓市所面臨的重重困難似乎遠未終結,政府的救市也才剛剛開始,未來的樓市將會走向何方?

　　歷史重演九步走“魔咒”

　　今年2月29日,本報《南方樓市》專刊用顯著版面分析了一種對樓市調整模式的預言:在總結了香港及我國以往房地產業的發展規律后指出,一次完整的房地產業調整將分為九大步驟。

　　第一步,地王頻現；第二步,地價暴跌；第三步,房價、成交量下跌；第四步,警覺的發展商降價銷售,一段時間后其他發展商跟進；第五步,二手房市場大幅下跌；第六步,供不應求變為供過于求,主流觀點開始看空房價；第七步,房價進一步下跌,空置率開始攀升；第八步,為了生存,部分發展商進一步大幅降價銷售,降價比例達20%到30%；第九步,“地王”開始成為預售樓盤,市場售價大幅下跌,“地王”成為“債王”。

　　不難發現,“九步走”基本上以過往經驗為依據。歷史上香港曾經歷過多次樓市起伏,僅“二戰”結束后香港樓市便有過6次從大漲到大跌的產業周期。改革開放后,內地樓市盡管起步較晚,但在上世紀90年代也分別經歷了兩次大規模調整。總結歷次樓市調整,雖然調整并不一定完全有“九步走”,但波動路徑基本上一致。

　　“九步走”廣州全部印證

　　按照“九步走”的邏輯,從調整的第一步到第九步恰好是一個房地產項目的開發周期,同時也是從樓價頂點下跌到底部區域的過程。回顧這一年來廣州及全國部分城市樓市的調整過程不難發現,這一輪調整與“九步走”所揭示的調整路徑呈現驚人的一致。

　　正是在一年多以前,廣州及全國多個樓市進入了高潮迭起的“地王頻發期”,廣州云祥路地塊也創下了高達1.9萬元/平方米的樓面地價單價“地王”。去年9、10月間樓價到達頂點,隨后成交大幅萎縮。在經過幾個月的相持期后,開發商從今年3月起開始大規模促銷,二手樓市也陷入低迷。

　　隨著前些年拿地高峰時的地塊相繼成為可售項目,廣州樓市供應量在今年一季度逐漸超過了需求,樓市開始進入買方市場。許多樓盤也開始出現滯銷,空置面積攀升。進入9月,開發商紛紛大舉降價促銷,價格戰由暗到明,關于某些“地王”地塊要求“退地”的傳言也不絕于耳。

　　未來存在諸多不確定性

　　“九步走”之后樓市將向何處去?行業內的觀點有嚴重分歧:樂觀態度的合富輝煌首席分析師黎文江稱樓價底部基本探明,未來幾個月樓價將保持穩定。看空的中原地產項目部總經理黃韜則稱目前還處于“價跌量增”階段,距離“量價齊穩”還有待時日。

　　據以往經驗,樓市進入調整期后一般會維持1年至3年時間不等。在此期間,“九步走”中的任何一步都有可能再次上演。如今仍在愈演愈烈的全球金融海嘯,為樓市走出調整蒙上了陰影。

　　近期,中國政府出臺了刺激購房的救市政策,契稅以及最優惠的貸款利率均已降至調控前的水平。此外,中央也允許地方政府根據當地情況進行救市,“二套房貸”有望松綁,我國進入降息周期這三重利好的提振作用也尚未顯現,如果我國經濟能夠在全球金融危機中獨善其身的話,樓市也存在較快地恢復到平穩水平的可能。(記者王昊)