受宏觀調控政策影響，近期國內一線房地產城市深圳、上海、北京、廣州等地的樓市呈現出成交量萎縮、價格回調的趨勢(《文匯報》1月1日)。新華社記者日前走訪深圳市一些新盤卻發現：降價只是個別現象，樓市的主要走勢是橫盤整理，而非大幅下挫。(《東方早報》2007年12月31日)

　　隨著國家提高首次房貸比例，確定第二套房認定標準，禁止轉按揭、加按揭等調控政策的連續出臺和發揮作用，廣州、深圳、上海等地樓價自2007年10月開始下滑，銷量減少。針對這一狀況，輿論普遍認為樓市價格的“拐點”已經出現。

　　很明顯，這種“拐點”的正常邏輯是：樓市價格開始從上漲“拐”向“下跌”，盡管原來樓市價格上漲是非理性的，但這種“拐點”畢竟是下跌。這樣的現實，從利益導向看，對地產商當然是不利的，包括萬科、華遠這樣的中國頂級開發商，雖然對“拐點”的表述各有不同，但公眾還是能夠感受到：這些地產老總們對“拐點”的態度與樓市“瘋長”時比較，有明顯不同，那時是直截了當：“利潤多得都不好意思拿”；現在則語句模糊，難以正面承認“拐點”拐跌的現實。

　　其實，從買方市場分析，受我國此番樓市“拐點”影響較大的，并非是對樓市自住型需求的社會群體，而是那些投資或投機的炒房族。因為別說是目前一些城市樓價降幅10～30%，就是在原來每平米1萬多元兩萬元基礎上下降得再多，多數自住型群體仍然買不起。因此，近段時間各種媒體關于“拐點”報道鋪天蓋地，可仔細觀察，與此相關的種種信息，除了專家學者就是地產商、中介行業的聲音，真正普通商品房消費階層的聲音很少聽到。

　　目前我國城市化率已達到40%左右，到2006年底，城市人口已達5.77億(新華社2007年10月23日)，這一龐大的城市群體，首先需要的是自住型房屋。試想，一個游離于基本住房需求的樓市“拐點”，能夠持續多久？經驗證明，國家歷次對房地產的調控政策，從2005年的“國8條”，到2006年的“國6條”，以及對土地市場的招拍掛，最終的結果都是事與愿違，房價越調控越高，地產商政策性增加的投入，最終都轉嫁到了房價里。為什么會出現這樣的結果？

　　也許相關部門能總結出1萬條理由，可我認為最根本的一點在于：商品房體制在房屋市場中占的比重太大，保障型住房占的比重太小，租房的相關制度尚未建立，普通住房需求者選擇的余地很小。所以，從社會角度看，樓市形成真正的“拐點”不在于幾個一線城市的高檔住房價格階段性下降，而在于政府加大保障性住房的投入力度。

　　然而，加大保障性住房的投入力度，目前還存在不少制度性障礙，主要表現：一是廉租房數量太少，難以滿足特困群體需求；二是經濟適用房制度，一方面在實踐上只面向低收入群體，“覆蓋面擴大至中產階級”的目標盡管從總理、政府主管部門到廣大公眾都一再提及，但遲遲難以進入程序，還有價格形成機制不公開、不透明等，使年收入在6—20萬元的大多數城市中等收入群體成為了既買不起商品房，又不符合廉租房承租條件的“夾心”層；三是一些地方推出的“限價”房，性質歸屬不明確，既不是完全意義上的商品房，也不是政策范圍內的“保障房”，從建設、銷售，到管理等多個環節，都容易產生政策漏洞，需要盡快明確其“保障”功能，納入到保障體系內進行管理。

　　近10年來的住房體制改革實踐說明，在我國經濟發展不平衡、收入懸殊的背景下，只對低收入群體實行住房保障是遠遠不夠的，只有把保障范圍擴大到中等收入群體，才能對長期形成的、一家獨大的商品房局面構成影響，也才能使我國價格持續高漲的樓市出現實質意義的“拐點”。(李季平 作者供職于《中國改革》雜志社)