前天，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對第二套房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)用房購房貸款等作出一系列新規(guī)定。

　　對于近期正面臨較大房價上漲壓力的上海樓市，此項信貸新政究竟會產(chǎn)生何種影響？

　　擰緊信貸龍頭

　　央行新政的焦點，是對第二套房貸的收緊。央行指出，“第二套房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的住房。

　　要判斷是否是“第二套房”，目前仍主要依賴于兩個方面，一是商業(yè)銀行在批準(zhǔn)個人住房貸款申請后，將相關(guān)信息及時錄入央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，以便查詢；二則是借款人按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。

　　不過，來自銀行方面的消息，究竟通過何種操作辦法，確保界定“第二套房”的準(zhǔn)確性，還要靠具體的實施細則來明確。在具體的實施細則公布之前，交通銀行、工商銀行等多家銀行表示，房貸業(yè)務(wù)將延續(xù)原先的政策。也就是說，短期內(nèi)消費者申請購買第二套房，可能還無需4成首付。但也有銀行表示，這期間，銀行對消費者第二套房貸照常受理，但有可能會延緩放貸審批。

　　且不論銀行方面的具體細則如何，第二套房貸的收緊已成事實。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長孫立堅教授認為，首付比例提高，同時上調(diào)房貸利率，從數(shù)量和價格上雙重調(diào)控，無疑是近來央行調(diào)控樓市最大的一次動作。這充分顯示央行對樓市過熱加大銀行風(fēng)險的擔(dān)憂。新政對抑制房價過快增長效果究竟有多明顯，還要看通貨膨脹、市場流動性等其他因素的配合。但此次新政的出臺，至少向市場發(fā)出了一個信號：為控制房貸風(fēng)險，今后銀行的信貸龍頭將進一步擰緊。

　　改變市場預(yù)期

　　銀行提高第二套房貸門檻，僅僅是金融政策調(diào)控樓市的其中一項。

　　事實上，近期房價上漲，除了市場需求的強勁，流動性過剩也是一個不能忽視的因素。更何況，在人民幣持續(xù)升值的背景下，人民幣資產(chǎn)也成為資金流入的焦點。

　　今年以來，不止是樓市，股市、期市、銀行理財市場均呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢。以股市為例，滬深兩市股指迭創(chuàng)新高的背后，是市場資金流入的迭創(chuàng)新高。截至昨天，滬深兩市總市值首次突破25萬億元大關(guān)，而流通市值也接近10萬億元。在股市投資熱情高漲的同時，投資市場并沒有出現(xiàn)“蹺蹺板”效應(yīng)，財富的溢出，更是造成了其他市場的同步熱漲，樓市自然不例外。

　　市場過剩的流動性，帶來資產(chǎn)價格、消費價格的普遍上漲。央行自今年3月以來，已連續(xù)5次加息。5次加息對房貸市場的累積效應(yīng)，不可小視。銀行專家簡單算了一筆賬，以總額20萬元、期限為20年的住房按揭貸款為例，2004年10月以來的9次加息，已使最終累加的總還款額增加了近59153.57元，近6萬元對于普通家庭而言絕不是一個小數(shù)目。

　　房貸成本的逐步增加，加上第二套房貸門檻的大幅提高，必然對樓市需求有一定的抑制作用，將在一定程度上改變市場的預(yù)期。有關(guān)專家指出，一旦央行連續(xù)加息，導(dǎo)致通脹拐點出現(xiàn)，樓市價格的拐點也將出現(xiàn)。

　　可見，在當(dāng)前流動性過剩的背景下，國家加大了運用貨幣政策、財稅政策進行宏觀調(diào)控的力度，購房者應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注利率、匯率、稅率、股市的走勢和變化對房地產(chǎn)市場的影響，以正確認識房地產(chǎn)市場形勢。

　　投資風(fēng)險加劇

　　昨天，記者從滬上一些中介公司了解到，由于此前市場上對第二套房上調(diào)首付比例和貸款利率的新政已有所傳言，本月下旬起，二手房市場再度出現(xiàn)觀望氣氛，成交量和成交價格的漲幅均有所放緩。

　　頻頻出臺的調(diào)控政策，大大增加了投資成本，對炒房者的資金鏈條形成壓力，而且還悄然改變著市場預(yù)期，使投資買房的風(fēng)險進一步加劇。此番新政更是直接抑制了市場投機需求。

　　在各種調(diào)控“組合拳”的作用下，未來上海房地產(chǎn)市場階段性供不應(yīng)求的矛盾將有所緩解。上海市房地部門已經(jīng)明確表示，將積極配合落實國家有關(guān)個人住房按揭貸款首付款政策，對違反貸款規(guī)定的不予辦理抵押登記。這將為抑制投機需求把好關(guān)。

　　供應(yīng)方面，包括建筑面積90平方米以下商品住房在內(nèi)的各類住房將加快上市節(jié)奏，也有利于購房者“貨比三家”。本月，上海公布了新的預(yù)售規(guī)定，商品住房項目已達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分，原則上應(yīng)當(dāng)全部申請預(yù)售和網(wǎng)上認證；超過3萬平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米，并應(yīng)制訂分批上市計劃。這一規(guī)定“逼”出了不少新盤供應(yīng)量，據(jù)預(yù)計，年內(nèi)全市達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的450萬平方米新建商品住房將全部上市；按照國家有關(guān)規(guī)定新建的90平方米以下的商品房，今年下半年至明年上半年也將迎來集中上市期；年內(nèi)將有450公頃住宅用地上市供應(yīng)，其中中心城區(qū)約50公頃……

　　一個收緊房貸的政策也許還不能完全改變當(dāng)前樓市格局，但在多個措施的綜合效應(yīng)下，未來上海房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將會趨向合理，房價也將處于更為理性的區(qū)間。對于想買房自住的購房者來說，與其現(xiàn)在追漲入市，買一套地段、房型欠佳的房子，倒不如等到市場供應(yīng)更為寬裕時，挑選性價比更合適的住房。(蔣婭婭 張奕)