一些要求住房升級(jí)的購(gòu)房者往往購(gòu)買(mǎi)第一套住房時(shí)有貸款，需要買(mǎi)到第二套住房后才能賣掉第一套住房，該政策會(huì)減慢這些人群的步伐。為了減少這一負(fù)面作用，是否可以設(shè)想按人均標(biāo)準(zhǔn)居住面積貸款，而不僅僅按套數(shù)進(jìn)行貸款？

　　日前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，將第二套房的房貸首付比從30%提高到40%以上，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。第二套房貸首付比例提高的傳聞終于坐實(shí)。不過(guò)，具體執(zhí)行時(shí)間并未定，表明各銀行仍有相當(dāng)?shù)恼瓶乜臻g，亦說(shuō)明此政策指向包含對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　無(wú)疑，此政策若開(kāi)始實(shí)施，將降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，也將打擊一部分投機(jī)炒房者，在北京、深圳等大城市，過(guò)快的房?jī)r(jià)漲幅或許將受到抑制。已經(jīng)有人評(píng)價(jià)，這是樓市調(diào)控以來(lái)最猛烈的一次金融調(diào)控，將會(huì)有30%左右的買(mǎi)主受到影響，需求在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)明顯下降。

　　不過(guò)，此政策在抑制房?jī)r(jià)上漲幅度，打擊投機(jī)炒房的同時(shí)，也存在調(diào)節(jié)的盲區(qū)，甚至可能產(chǎn)生某種副作用。比如，《通知》說(shuō)“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。它特指第二次以上的商業(yè)房貸，而且還不包括公積金貸款。這與老百姓普遍理解的“第二套房”有相當(dāng)大的差距。而當(dāng)前擁有兩套以上住房的人中，有一部分人通過(guò)福利分房或者城市祖?zhèn)鞣课荩�獲得了一套甚至多套不用貸款的房屋。因此，對(duì)于這部分人群而言，該政策實(shí)際上限制的是“第三套房”，調(diào)控力度將被稀釋。

　　該政策還可能導(dǎo)致改善型需求的購(gòu)房者受到抑制。一些要求住房升級(jí)的購(gòu)房者往往購(gòu)買(mǎi)第一套住房時(shí)有貸款，需要買(mǎi)到第二套住房后才能賣掉第一套住房，該政策會(huì)減慢這些人群的步伐。為了減少這一負(fù)面作用，是否可以設(shè)想按人均標(biāo)準(zhǔn)居住面積貸款，而不僅僅按套數(shù)進(jìn)行貸款？在標(biāo)準(zhǔn)居住面積以內(nèi)的，仍實(shí)行20%首付制和優(yōu)惠利率，多余部分才上浮。希望有關(guān)部門(mén)能考慮將類似思路納入政策制定中。

　　另外，該政策還可能面臨操作上的難題。該政策可以針對(duì)投機(jī)者的個(gè)人和配偶，但很難針對(duì)家庭。而對(duì)于真正有心投資樓市的人來(lái)說(shuō)，規(guī)避這一政策的辦法也多種多樣，比如用父母和成年子女的名義買(mǎi)房，通過(guò)假離婚，甚至直接借用他人的身份證，等等。

　　我們還必須認(rèn)識(shí)到，提高首付比例政策不是滿足低收入人群以及中等收入人群住房的主要辦法。有一點(diǎn)不管是普通百姓還是決策者，都應(yīng)該清楚：試圖通過(guò)抑制需求來(lái)抑制房?jī)r(jià)，或者放慢房?jī)r(jià)上漲的步伐，在住房硬性需求不斷增長(zhǎng)的情況下，很難取得理想效果，甚至可能增加市場(chǎng)的監(jiān)管和交易成本。中低收入人群的住房問(wèn)題，只能通過(guò)國(guó)家用政策性住房保障來(lái)解決：一部分人進(jìn)入廉租房體系，另一部分人進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房體系。其中，包括了政府提供免費(fèi)居住用地、對(duì)相關(guān)住房的建設(shè)采取稅收優(yōu)惠等政策。

　　而另一部分最為廣大的中間層，處于上接近不了市場(chǎng)、下又享受不到直接住房保障的尷尬境地，對(duì)于他們，國(guó)家可以通過(guò)大幅度的優(yōu)惠貸款利率，以及個(gè)稅減免等措施，幫助他們解決住房。這樣的權(quán)利訴求，并不難實(shí)現(xiàn)。

　　□童大煥(北京 媒體從業(yè)者)