近日，重慶、廣東相繼傳來消息，按照總行部署，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行將第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，從8月份開始流傳的“銀行將提高住房按揭貸款首付比例”的說法得到了證實。

　　銀行收緊房貸早已開始

　　北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟說，提高房貸首付比例的傳聞一直都有，實際上對貸款的緊縮已經(jīng)開始。各家銀行對外都是宣稱首付比例二至三成，但在銀行審核貸款的時候往往不是這樣。“我們經(jīng)常會遇到銀行只貸款六成的情況，雖然銀行表面不說收緊，實際上已經(jīng)收緊了。”

　　“這次銀行提高首付，給大家傳遞了非常明確的信號，政府要控制住房價。”就在建行重慶分行提高首付比例的消息報出的當(dāng)天，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的論壇這樣說，這家經(jīng)紀(jì)公司的主要業(yè)務(wù)是一手房的代理。

　　楊少鋒認(rèn)為，央行提高首付早在醞釀之中。對這輪房地產(chǎn)暴漲，政府和銀行早就有這套預(yù)案，只是在考慮什么時機推出這套方案是最好的。如果一些緩和的，比如加息、土地政策推出來以后，還不能抑制房價，那就會采取更嚴(yán)厲的措施。“從目前來看，我認(rèn)為提高首付是勢在必行的。”

　　就在9月下旬，媒體報道了建行的一則報告，認(rèn)為我國將進入房貸違約的高風(fēng)險期。

　　按照國際經(jīng)驗，個人住房貸款風(fēng)險一般在貸款3~8年后開始暴露。建行在報告中提到，要加大對住房貸款的審查力度，建立和完善個人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征信材料進行判斷和決策，提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風(fēng)險管理。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，以前去銀行貸款，從單位開個收入證明就行了。現(xiàn)在大多數(shù)銀行不認(rèn)這個，必須把過去一年個人收入的所得稅納稅票附在后面，要把稅票打出來，復(fù)印件附在后面。現(xiàn)在看來，下一輪政府調(diào)控的決心和意圖很明顯，就是保障自住，抑制投資，打擊投機。

　　“之前銀行在信貸的信用審核體制上是非常松的，甚至就是睜一只眼閉一只眼。”楊少鋒說，從他接觸的大量投資客戶來講，很多人一次性在北京買幾十套房，在不同的單位開不同的收入證明。有些根本沒有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)或者專門就是炒房的，而開出來的收入證明，卻是年收入十幾萬元甚至幾十萬元，實際上嚴(yán)格審核這樣的情況都無法通過，但最終銀行都放了貸款。

　　怎么判斷第二套房

　　“這樣的政策影響可能不會太大，因為判斷是不是第二套房是個難題。”殷麗娟說，很多人現(xiàn)在根本就不是第二套房，而是第三套、第四套甚至更多。

　　北京某銀行內(nèi)部人士也持同樣的看法。

　　“對投資者來說，規(guī)避方法很多。”這位銀行內(nèi)部人士說，如果第一套住房沒有貸款，那么在購買第二套住房的時候銀行根本就不知道其是第幾次購房。如果一個人一次購買5套住房，同時在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會認(rèn)為此人是第一次購房。

　　按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購房者名下有幾套房子。而目前，央行的征信系統(tǒng)并未與建委、房管局的系統(tǒng)互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個人有多少套房子。

　　而且，建行重慶分行此次提高第二套房首付比例也沒有說清楚是家庭第二套房還是個人第二套房。“很多拆遷戶為了多要一套房夫妻離婚，要到房后復(fù)婚。很多人為了多享受福利分房，不也這樣假離婚過？面對這些人，銀行怎么知道是不是第二套房？”該銀行內(nèi)部人士說。

　　按照這位銀行人士的看法，如果只是銀行單方面出一個政策，很難真正抑制投資者。現(xiàn)在的情況是，想抑制投資者卻不知道投資者是誰。“只有銀行、建委、稅收等相關(guān)部門能聯(lián)合起來，弄清楚每個人、每個家庭名下究竟有多少房子，這些房子都是什么用途，才能真正抑制投資，同時不傷害自住需求。”

　　誰將受到影響

　　“銀行提高首付比例更多的是心理上的影響。”該銀行內(nèi)部人士稱，這樣的政策對普通人幾乎沒有什么影響，買不起的還是買不起。

　　按照這位銀行人員的看法，完全可以一松一緊，放松對第一套住房的貸款，比如貸款八成，同時緊縮第二套以上住房的貸款，甚至不給貸款。

　　根據(jù)楊少鋒的分析，現(xiàn)在市場買房的主要有五類。第一類是投資者，準(zhǔn)備做長線投資。第二類是投機者，目的就是為了通過買進賣出掙差價。第三類是升級，原來的房子住的條件不太好，現(xiàn)在想買一套更好一點的房子，其實可買可不買，但因為房價漲得太快了升值潛力大，所以也買。第四是恐慌性的購買，按照經(jīng)濟實力應(yīng)該晚幾年再買房子，但是因為房價漲得太快了，再不買房子擔(dān)心以后買不起了。第五類才屬于正常買房子的需求。而在北京的一手房市場，投資者要占到七成。

　　“把第二套房子的貸款首付率提高到四成，對純投資的人群沖擊最大。”楊少鋒說。比如可以買3套房子的錢現(xiàn)在只能買兩套了，因為房貸首付提高了。打擊更大的是對這個市場的信心，讓投資者感到政府以及銀行對房地產(chǎn)打擊投資的決心。

　　楊少鋒認(rèn)為，從連鎖反應(yīng)來看，第二套房子提高首付率，整個市場2／3的買主都會受到影響。按照之前掌握的數(shù)據(jù)，首付比例提高10%，需求在短期之內(nèi)降20%。

　　“提高首付比例絕對是比加息更有效的控制房價的手段，應(yīng)該會在市場上起到立竿見影的作用，會抑制房價過快上漲。”胡景暉說，提高首付比例，背后意味著政府將來對于個人、家庭的置業(yè)會進行一系列的差別化對待，包括首付、物業(yè)、稅收等。

　　但值得注意的是，那些升級購房者可能成為第二套住房首付比例提高政策的受害者。大多數(shù)升級的購房者往往購買第一套住房時有貸款，需要買到第二套住房后才能賣掉第一套住房，這時候在銀行的信貸上只能多付首付。 (李松濤)