據(jù)報道，由美國密歇根大學最新公布的一項調(diào)查結(jié)果顯示，美國近四分之一的房屋所有者表示，其房產(chǎn)在過去一年中有所貶值。這是美國自1992年以來出現(xiàn)的最嚴重房價普跌態(tài)勢。此外，大約18%的受訪者預期其房產(chǎn)在未來一年間將會繼續(xù)貶值，且貶值幅度更大。

　　美國房地產(chǎn)價格的普遍下跌，主要有兩方面的原因，一是房地產(chǎn)市場從2005年夏季之后進入了下降周期，二是從2006年下半年發(fā)端的次級抵押貸款危機已經(jīng)演化成一場信任危機。

　　美國經(jīng)濟在1995年至2001年間出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)泡沫，該泡沫的崩潰直接導致全球經(jīng)濟在2001年至2003年間陷入中等程度的衰退。

　　隨著美國經(jīng)濟的反彈和通貨膨脹壓力的重新抬頭，美聯(lián)儲從2004年6月到2006年6月的兩年時間內(nèi)連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦基金利率，目前保持在5.25%的水平上。基準利率的提高導致浮動利率抵押貸款的利率上升，從而導致購房者還款壓力驟然增加，潛在購房者望而卻步。

　　聯(lián)邦基金利率的上升刺破了美國房地產(chǎn)市場泡沫，本輪繁榮中止于2005年8月，美國很多地區(qū)房地產(chǎn)價格的上升勢頭在2005年夏季結(jié)束時忽然中止。2006年美國房地產(chǎn)市場進入了市場修正期。

　　2006年8月房地產(chǎn)開工指數(shù)同比下降40%。與此同時，大約4000億美元可調(diào)整利率貸款的利率開始重新設定。

　　2007年美國住宅房地產(chǎn)的銷售量和銷售價格均繼續(xù)下降，其中二手房交易的下跌程度是1989年以來最為嚴重的。

　　在市場繁榮時期，房價普遍持續(xù)上漲，居民購買房地產(chǎn)的意愿上升，而房地產(chǎn)金融機構(gòu)提供貸款的條件也因此變得更加寬松。但是當優(yōu)質(zhì)客戶資源被開發(fā)完畢時，受到盈利動力驅(qū)使的金融家們就把眼光投向了原本不能申請抵押貸款的群體，向他們提供所謂的次級抵押貸款。

　　然而，由于次級抵押貸款合同是浮動利率合同，借款者的負擔是隨著基準利率的漲落而變化的。隨著美聯(lián)儲連續(xù)上調(diào)聯(lián)邦基金利率，導致次級債借款者的還款壓力驟然增加。

　　對于房地產(chǎn)金融機構(gòu)而言，一方面次級抵押貸款違約率上升，使得資產(chǎn)負債表上出現(xiàn)了大量不良貸款；另一方面由于房地產(chǎn)價格整體上開始下滑，造成金融機構(gòu)手中抵押品價值下降，抵押品的拍賣價格甚至不能覆蓋貸款本金。貸款違約風險的增加以及抵押品價值下跌，使得房地產(chǎn)金融機構(gòu)面臨巨額虧損。房地產(chǎn)金融機構(gòu)應對這一危機的理性策略就是收縮貸款，提高流動性資產(chǎn)在資產(chǎn)組合中的比重。

　　對于購房者而言，在一個房地產(chǎn)市場整體下滑，且尚未觸底反彈的時期，購買房地產(chǎn)是一項風險很大的投資。銀行提高住房抵押貸款標準，一是將部分收入較低的購房者排除在貸款對象之外，二是提高了合乎標準的購房者的貸款成本。在房地產(chǎn)價格尚未觸底和抵押貸款成本上升兩方面因素的作用下，購房者的購房需求自然發(fā)生萎縮。而在房地產(chǎn)供給保持相對平衡的前提下，需求萎縮就造成房地產(chǎn)價格的進一步下跌。

　　應注意，抵押貸款違約率上升造成房地產(chǎn)價格下跌，房地產(chǎn)價格下跌可能造成違約率進一步上升，這其中存在一個不斷放大的負反饋機制，即人們常說的惡性循環(huán)。從目前來看，此循環(huán)還處于不斷放大的過程中。

　　中國的商業(yè)銀行應對此充分重視并高度警惕。中國房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)處于高位，一旦房地產(chǎn)貸款利率大幅上升，很可能導致房地產(chǎn)價格下滑，并引發(fā)抵押貸款違約率上升。原本質(zhì)地優(yōu)良的住房抵押貸款資產(chǎn)，可能在旦夕之間蛻變?yōu)槭袌鰞r值可能遠低于貸款本金價值的不良資產(chǎn)。商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利水平可能因此大幅下降，迫使商業(yè)銀行收緊抵押貸款規(guī)模，而這可能導致房地產(chǎn)價格的進一步下跌，引發(fā)不良連鎖反應。

　　因此，商業(yè)銀行系統(tǒng)應該從本次美國次級債危機中深入吸收經(jīng)驗教訓未雨綢繆，以避免悲劇在中國重演。(張明 中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所博士)