在“錢都不知道是怎么賺的”當今樓市，走在財富巔峰的開發(fā)商們也難掩惶恐和迷茫。上海證券報獨家合辦的第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇于昨天結(jié)束，論壇聚集了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商和專家學者，“在政策和市場都極度敏感的今天，我們很想理清頭緒。”一位參會開發(fā)商稱。

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在密切關注近期美國次級債風波后提醒，中國樓市在走過20年基本上升的發(fā)展路線之后，該到“居安思危”的時候了，大家要警惕可能出現(xiàn)“類次級債風波”。而城市化進程變局、地價房價倒掛、過分投資“預期”三大變數(shù)或影響未來樓市格局。

　　首先，巴曙松預測，中國城市化進程可能出現(xiàn)集中發(fā)展的趨勢，而并非市場預測，二、三、四線城市“共同繁榮”。巴曙松介紹，根據(jù)國際經(jīng)驗，雖然有產(chǎn)業(yè)遷移等推動政策，人口向大都市集中的趨勢仍未改變。因此盡管出現(xiàn)周期性樓市調(diào)整，香港等大都市高端物業(yè)價格仍在上揚，低端物業(yè)則受宏觀形勢影響較大。

　　二是拿地多少已經(jīng)成為房地產(chǎn)資本市場的決定力量。單位土地對應的市值也成為預測房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要依據(jù)。在此形勢下，“房賣得好不如地囤得好”。

　　這一現(xiàn)象已經(jīng)成為專家和房地產(chǎn)企業(yè)關于“泡沫”的最大擔憂之一。

　　巴曙松介紹，某上市公司在福州拍賣一塊土地，已經(jīng)被董事會授予較大價格提升權力的拍賣團隊最后無奈出局，原因是拍到最后，土地樓板價已經(jīng)高過現(xiàn)售市場房價。而這種“面粉比面包貴”的“倒掛”現(xiàn)象正逐漸普遍起來。

　　此前，長沙某地塊以700輪競價和92億成交價刷新“地王”紀錄。來自長沙的開發(fā)商湖南廣晟房地產(chǎn)有限公司董事總經(jīng)理曾高偉告訴記者，此價一出，該地塊周邊樓盤當即封盤停售。以三年開發(fā)周期計算，該樓盤銷售價格應為上萬元，而目前該地塊周邊房價在3000元左右。

　　“另外，目前的‘招拍掛’制度還需要在流程上考慮如何避免開發(fā)商在現(xiàn)場出現(xiàn)過激的‘競價沖動’心理，”曾高偉稱。以上述地王為例，一旦未來房價沒有達到預期的萬元以上，開發(fā)商資金鏈循環(huán)將出現(xiàn)問題。

　　巴曙松所稱第三個現(xiàn)象是房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模并購擴張的趨勢，而地產(chǎn)股投資人不惜高價進場，也是在投資未來“預期”。在這種情況下，高價拍地只是下一階段樓市發(fā)展的前奏。拍得土地的目標不僅是開發(fā)樓盤并銷售，也是在提示地產(chǎn)股投資者未來還有一系列并購擴張的可能。

　　受此投資預期拉動，開發(fā)商可以通過定向增發(fā)等方式降低市盈率，并進一步以低成本融得大量資金。

　　“樓市泡沫的可怕不在于高房價下還有買房人接盤，那是有實際需求支撐的價格。真正的泡沫在于地產(chǎn)股如此高的市盈率下還有眾多投資者高價進場，這些市值本質(zhì)上只是一些數(shù)字，一旦資本市場的投資心理有變，數(shù)字的大幅縮水只在朝夕之間。”一位香港著名房地產(chǎn)公司總裁告訴記者。(于兵兵)