上漲7.1%，昨天國家發(fā)改委發(fā)布的今年6月的房屋銷售價(jià)格創(chuàng)下兩年來歷史新高。當(dāng)人們習(xí)慣于看到房價(jià)不斷上漲后，又讓人回想起從去年開始的國家?guī)状螌Ψ康禺a(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控措施。但無論是新舊“國八條”還是“國六條”均沒有澆滅全國房價(jià)上漲的熱度，此時我們不禁要反思房價(jià)為何對一次次的強(qiáng)力調(diào)控?zé)o動于衷。
6月份全國房價(jià)上漲7.1%
昨日，來自國家發(fā)改委的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，創(chuàng)兩年來新高。其中，深圳房價(jià)指數(shù)同比為115.9，居首位，北海以111.8緊隨其后，北京以109.5位居第三。
購房者最為關(guān)注的新建商品住房銷售價(jià)格漲幅更甚，同比上漲7.4%，漲幅比上月高0.8個百分點(diǎn)，且所有70個大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，一改以往有漲有落的局面，漲幅較高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家莊9.4%等。
二手住房也不甘示弱，其銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比上月高1個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月低0.3個百分點(diǎn)。同比漲幅較高的主要城市包括：深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶關(guān)8.7%。
相比之下，非住宅商品房銷售價(jià)格略顯理智，同比上漲5.4%，漲幅比上月高0.1個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與上月持平。辦公樓、商業(yè)娛樂用房、工業(yè)倉儲用房和其他用房銷售價(jià)格同比分別上漲7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
調(diào)控反思
調(diào)控是在“踩著油門剎車”
“踩著油門剎車！”被問及對近兩年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的評價(jià)，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院原副院長劉福垣給出了這6個字，因?yàn)橥恋嘏狻⒏哳~稅費(fèi)和銀行貸款是驅(qū)動房價(jià)上升的根本問題。
目前所有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策都沒有解決上述問題，一些政策如嚴(yán)控土地閘門、清算土地增值稅等，結(jié)果還在一定程度上加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本、導(dǎo)致供應(yīng)減少。
“即使現(xiàn)在房價(jià)下降20%，普通老百姓還是買不起房。房價(jià)下降只會對有錢人有利。”在劉福垣看來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向一開始就有問題，在“居者有其屋”觀念的誤導(dǎo)下，本買不起房子、本不該買房而是租房的人，都加入了買房的隊(duì)伍。在需求和供給不平衡的情況下，房價(jià)自然會漲。
“國家并不是單純地在調(diào)控房價(jià)。國家的本意是想穩(wěn)定房價(jià)。”中國指數(shù)研究院專家陳友根向記者表示。他認(rèn)為，國家目前也做不到把房價(jià)調(diào)控下來，只能解決一些房地產(chǎn)市場規(guī)范方面的問題，如投機(jī)炒房、違規(guī)用地等。
購房供需矛盾未得到緩解
陳友根指出，房價(jià)上漲是一個國家城市化進(jìn)程中的必經(jīng)階段。一邊是城市化進(jìn)程的加速，大量人口涌向城市，一邊是有限的土地，導(dǎo)致了住宅的有限供給和剛性需求之間的矛盾。
除了全國土地總量的有限性以及來自保護(hù)耕地需求的限制，住房供應(yīng)的緊張可能另有原因。據(jù)陳友根了解，雖然國家一再地限制和打擊囤地行為，但仍有不少的土地在出讓后一直處于閑置狀態(tài)。而國家收緊地根的措施也在一定程度上減少了住宅的供應(yīng)，加劇了供需矛盾。此外，人民幣升值的預(yù)期又吸引了炒房者。
“房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，主要還是受供需的影響，新增供給沒有出來。”北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研究部總監(jiān)張昱坤向記者表示，從目前經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房出售時搖號排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重就可以看出，目前市場的供應(yīng)顯然無法滿足需求。
張昱坤指出，目前土地市場上一些住宅開發(fā)用地雖然已經(jīng)出讓，但真正的潛在供給還沒有形成。而且好多出售的項(xiàng)目都是老樓盤的后續(xù)部分，新盤很少。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任陳志強(qiáng)表達(dá)了類似的觀點(diǎn)：“從北京來說，北京市場土地供應(yīng)明顯減少，而需求沒有減少，這樣供需關(guān)系變了，價(jià)格自然會有變動。”他進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)減少和國家調(diào)控有關(guān)系，一些調(diào)控措施延緩了房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市時間，對供應(yīng)產(chǎn)生了影響，從而直接影響到房價(jià)
走勢判斷
房價(jià)上漲將保持慣性
對于未來房價(jià)的走勢，陳友根表示很難給出一個明確的判斷。他解釋說，奧運(yùn)會等大型的活動將成為拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)，目前人們對中國經(jīng)濟(jì)的走勢非常樂觀，導(dǎo)致中國尤其是北京等大城市的房地產(chǎn)需求非常旺盛。一旦這些活動結(jié)束了，中國經(jīng)濟(jì)增長缺少拉動，一定會在房地產(chǎn)市場上有所反映。
對于連續(xù)高企的房價(jià)增幅，陳志強(qiáng)表示，從房地產(chǎn)調(diào)控來講，房價(jià)是最受關(guān)注的調(diào)控指標(biāo)。但是調(diào)控還有其他的目標(biāo)，比如說改善供給結(jié)構(gòu)，普通商品房、中小戶型房源是否增加，市場次序是否規(guī)范等等。不能單純從房價(jià)判斷整個調(diào)控。從未來的市場來看，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步落實(shí)以及遲滯時間過去之后，供應(yīng)量逐漸釋放，會對市場上房價(jià)的上漲起到抑制的作用。
政策建議
物業(yè)稅應(yīng)盡早落地
目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所采取的稅收政策，包括清算土地增值稅、提高城鎮(zhèn)土地使用稅、征收二手房個人所得稅等，都是在交易環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。在房地產(chǎn)市場供應(yīng)不平衡、賣方占主導(dǎo)的情況下，開發(fā)商很可能把交易稅向房價(jià)轉(zhuǎn)移。
劉福垣建議盡早開征物業(yè)稅，取消其他一切房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。物業(yè)稅則屬于財(cái)產(chǎn)稅，在房屋的持有環(huán)節(jié)征收。一方面能減少消費(fèi)者購房時一次性支付稅款的壓力，一方面還有利于抑制投機(jī)性住房需求。
李文杰也呼吁加快開征物業(yè)稅，他認(rèn)為物業(yè)稅的比率可以設(shè)置到40%至50%，以抑制投機(jī)性質(zhì)的購房。
在我國物業(yè)稅的呼聲由來已久。劉福垣認(rèn)為，物業(yè)稅之所以一直難產(chǎn)，在于既得利益集團(tuán)的阻礙，“有錢、有權(quán)人都是大房子、多套房子的擁有者，當(dāng)然不愿意開征物業(yè)稅”。
陳友根指出，開征物業(yè)稅要事先確定好征稅的條件，要設(shè)置一個人均住宅面積的標(biāo)準(zhǔn)，不超過這個標(biāo)準(zhǔn)的可以免征物業(yè)稅。他認(rèn)為比較合適的標(biāo)準(zhǔn)是人均30平方米左右。
隨著物權(quán)法的通過，有關(guān)物業(yè)稅的討論進(jìn)一步升溫。日前從深圳市地稅局傳出消息，深圳將成為開征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市之一，但是具體的實(shí)施時間目前尚未得知，目前物業(yè)稅的開征尚在調(diào)研之中。
用經(jīng)濟(jì)杠桿提高工業(yè)用地利用率
“一方面要提高工業(yè)建設(shè)用地的效率，一方面要減少農(nóng)村居民人均用地的面積。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心教授李景國建議從兩方面改善土地供求關(guān)系的緊張。而多數(shù)專家目前普遍認(rèn)為，土地供應(yīng)緊張導(dǎo)致的住宅供需矛盾是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要矛盾。
在人多地少、耕地緊張的情況下，18億畝耕地成為不可逾越的紅線。李景國表示，一直以來，工業(yè)用地普遍低價(jià)甚至零低價(jià)，獲得成本低導(dǎo)致粗放用地，很多工廠甚至只有一層。根據(jù)他對東南沿海某地區(qū)工業(yè)區(qū)的調(diào)查，所調(diào)查企業(yè)平均建筑容積率只有不到0.5，土地集約利用空間較大。他建議要切實(shí)落實(shí)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，用經(jīng)濟(jì)杠桿提高集約利用程度。“隨著工業(yè)用地地價(jià)的上漲，提高工業(yè)建設(shè)用地的容積率和土地利用效益，必將成為解決工業(yè)用地緊張的重要舉措。”
減少農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地
此外，在我國，城鎮(zhèn)居民點(diǎn)人均用地遠(yuǎn)小于農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地。理論上，伴隨著城市化進(jìn)程的加速，農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地也應(yīng)該減少。李景國指出，實(shí)際上我國農(nóng)村居民點(diǎn)用地并沒有隨著農(nóng)村人口的減少而下降。有數(shù)據(jù)顯示，2004年底全國村莊建設(shè)用地2.48億畝，占全國建設(shè)用地總量的比例高達(dá)52.4%。
李景國表示，目前新農(nóng)村建設(shè)已經(jīng)開始，可以借這個機(jī)會調(diào)整農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地過多的情況。“關(guān)鍵是要制定有效的獎懲措施，對縮減或者是因遷移到城市騰出宅基地的農(nóng)民，要給予住房的保證并提供就業(yè)機(jī)會，保證其發(fā)展；對多占宅基地或者是遷到城市后仍未騰出宅基地的農(nóng)民，可以適當(dāng)征稅。”(趙艷紅 丁蕊)
