近來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房在媒體和網(wǎng)絡(luò)上受到人們熱議，但是褒貶截然不同。建設(shè)部門(mén)以其產(chǎn)權(quán)不受?chē)?guó)家保護(hù)，警告市民別去購(gòu)買(mǎi)，國(guó)土部門(mén)以其違法用地，要予以查禁；然而，小產(chǎn)權(quán)房卻以其頑強(qiáng)的自生能力，贏得市民和農(nóng)民的青睞，不斷擴(kuò)大其市場(chǎng)份額。
同樣是商品房，為什么產(chǎn)權(quán)有大小之分？小產(chǎn)權(quán)房是怎樣產(chǎn)生的？溯其根源，原來(lái)是來(lái)自1998年修訂的《土地管理法》。該法第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。”這兩條法律剝奪了集體土地的部分開(kāi)發(fā)權(quán)(設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利)和處分權(quán)，即集體土地只能用來(lái)建設(shè)自用的村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施和公益事業(yè)，不能用于其他目的的建設(shè)用地開(kāi)發(fā)。這是對(duì)集體土地和國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的“不平等條約”。其立法用意是政府要壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，避免建設(shè)用地供給失控。然而，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)的力量是扛不住的。既然城市居民和在城市打工的農(nóng)民工有住房的需求，就禁不住農(nóng)民集體使用集體土地建造商品房出售、出租給市民和農(nóng)民工，以賺得土地的開(kāi)發(fā)收益。政府可以“以地生財(cái)”，農(nóng)民集體為什么就不可以“以地生財(cái)”呢？鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府支持這種做法，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的名義發(fā)給了產(chǎn)權(quán)證。但因是違法用地，不能登記和流通，于是成了另類(lèi)的“小產(chǎn)權(quán)房”。
小產(chǎn)權(quán)房好不好？應(yīng)當(dāng)說(shuō)好。好在：一是打破政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，降低了因壟斷土地供給，限量供應(yīng)，形成的壟斷地價(jià)的虛高，免除了政府行政審批權(quán)力的尋租，使地價(jià)房?jī)r(jià)大幅回落。二是為市民提供了能買(mǎi)得起的商品房，為農(nóng)民工提供了城市政府未能提供的廉租房。三是小產(chǎn)權(quán)房只能自用，自然而然地抑制了投資房的需求。四是農(nóng)民集體得到了幾倍、幾十倍于征地補(bǔ)償費(fèi)的土地開(kāi)發(fā)收益，增加了收入，而無(wú)需政府為失地農(nóng)民操心。這些都是政府對(duì)房地產(chǎn)幾年宏觀調(diào)控想做而沒(méi)能做到的事，而小產(chǎn)權(quán)房卻做到了。
當(dāng)然，壞處也有。壞處是它打破了政府對(duì)建設(shè)用地供給的壟斷，會(huì)造成建設(shè)用地失控，影響耕地保護(hù)。
權(quán)衡利弊，如何揚(yáng)其利而抑其弊呢？建設(shè)用地——小產(chǎn)權(quán)房用地的擴(kuò)張需要控制。控制辦法：可以通過(guò)土地規(guī)劃、城市規(guī)劃，把小產(chǎn)權(quán)房的地域配置限制在城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)之內(nèi)；可以把每年小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)數(shù)量限制在年度建設(shè)供地計(jì)劃之內(nèi)(也不能限制得過(guò)小，小到不能滿足當(dāng)年正常的住房需求的程度)；而無(wú)需采取剝奪集體土地的開(kāi)發(fā)權(quán)、處分權(quán)，損害農(nóng)民集體的權(quán)益，壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的辦法。
因此，面臨小產(chǎn)權(quán)房這樣的新事物，政府的應(yīng)對(duì)之道，不應(yīng)是警告和查處，而是要修改土地管理法，把被部分剝奪了的集體土地開(kāi)發(fā)權(quán)、處分權(quán)還給農(nóng)民集體，允許集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，給小產(chǎn)權(quán)房以與國(guó)有土地上的商品房同樣的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將小產(chǎn)權(quán)房用地與國(guó)有建設(shè)用地同樣納入規(guī)劃管理和計(jì)劃管理的軌道。(鄭振源 國(guó)土資源部)
