昆明商品房成交“前低后高” 均價依然堅挺

　　2010年的昆明樓市好似蒙上了薄紗，讓人看不清它的顏容�；仡櫱�11個月，在國家調控政策頻出的背景下，昆明樓市前7個月觀望氣氛濃厚，一直處于“量跌價滯”狀態，不過下半年以來不論是成交量還是均價都開始回暖。

　　成交量年初最低

　　據昆明市房產信息網統計，截至2010年11月底，2010年昆明樓市商品房共成交63488套，成交面積519.74萬平方米。今年1—2月份，受營業稅免征“2改5”及“二套房貸首付不低于40%”等調控政策影響，昆明樓市成交量急速下降，至2月份4922套的成交量更是跌破新低；3月份，成交量較之2月份有所反彈，達到6971套；在經歷了4月17日國務院下發的“新國十條”之后，稍有起色的昆明樓市再度回落，4月份以成交量6014套結束，5月份更是降至3762套；6月、7月份，昆明樓市依然處于“下行”狀態，成交量在6月短暫上揚之后至7月份再次回落；8月至11月份，昆明樓市開始反彈，11月份7263套的交易量更是達到了今年最高點。

　　受國家房地產調控政策的影響，2010年前11個月昆明樓市成交量有所下降。據昆明市房產信息網統計，2010年1—11月，共成交了63488套，而2009年全年僅新建商品住宅就銷售了76425套。考慮到12月份為傳統銷售淡季和今年的特殊情況，2010年全年的成交量必定要少于2009年。1—7月份成交量跌幅較大，這主要歸因于購房者強烈的觀望態度。2010年初開始，國家出臺的一系列調控政策讓很多購房者暫時推遲了置業計劃，轉而持幣觀望，不少投資客迫于政策壓力也紛紛離場，導致昆明樓市成交量疲軟。1—7月份，昆明樓市在價格上并未出現松動，除了1月份的價格為5313元/平方米之外，其余6個月的成交價均在6000元/平方米。2010年下半年，在經過長時間的觀望和等待之后，不少購房者開始選擇添置房產，新政實施數月積壓的剛性需求因此得到了有效釋放。同時，開發商在坐觀調控政策運行數月之后，基本已經摸清了政策實施所帶來的效果，也趁此期間推出新房源。

　　均價依然堅挺

　　1—7月份，昆明樓市成交量的明顯下挫并未影響到房價的堅挺，昆明樓市的成交均價依舊保持在6000、7000/平方米的高位，“量跌價滯”成為1—7月份昆明樓市的最顯著特征。2010年下半年，在成交量反彈的同時，成交均價也在漲漲跌跌中有所上揚，9、11月份均達到了6800左右/平方米。

　　“5313元/平方米、6245元/平方米、6000元/平方米、6571元/平方米、6840元/平方米、6086元/平方米、6594元/平方米、6183/平方米、6822/平方米、6217/平方米、6805/平方米”這一列數據是對應昆明1—11月的樓市成交均價。從1—11月份昆明樓市成交均價來看，除了1月份的價格為5313元/平方米之外，其余10個月的成交價都在6000元/平方米以上，其中5、9、11月份更是突破了6800元/平方米。除了4、5月份連續上漲之外，昆明樓市的成交均價基本上處于交錯漲跌狀態，但是總體來看，昆明樓市的成交均價有所上揚。

　　在經歷了2009年昆明樓市的繁榮之后，不少開發商已經收攏和積聚了大量資金，短期的市場低迷尚不足以對開發商的資金鏈產生實質性的影響，雖然銷售壓力較大，但開發商輕易“割肉”降價的可能性不大，仍然會全力維持現有的房地產價格體系。同時，昆明房地產市場供需關系一直處于不平衡狀態，主城區能夠提供的房源十分有限。加之昆明結婚、改善居住條件等剛性需求十分強烈，這就使得開發商和投資者有信心“撐”下去。2010年下半年，特別是自9月以來，很多開發商瞅準了房地產市場“回暖”的大好時機，紛紛推出新樓盤，11月份甚至出現了扎堆開盤現象。這些新開樓盤一般均價較高。以匯都國際二期為例，它的住宅價格為16000元/平米，寫字樓更是達到了18000元/平米。這些均價不菲的新樓盤直接拉升了昆明下半年樓市的成交均價。(實習記者 白義俊)