掛鉤公租房 北京推地新規首秀遇冷

　　近日，北京土地市場沉寂近一個月后重啟交易，并正式施行“限地價、競政策性住房面積”的出讓新規。房山區長溝鎮鎮區改造一期A地塊北區、南區兩宗居住用地成為北京首批采用新規的地塊。

　　根據北京市土地整理儲備中心的出讓信息，規定這兩宗住宅土地在交易過程中，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為通過現場投報配建租賃房(即公租房)面積的方式確定最終競得人。

　　結合此前國土資源部、住房和城鄉建設部針對公租房建設用地相關稅收優惠政策，北京土地“新規”掛鉤公租房的方式再次引起業界關注。

　　令人意外的是，北京推地新規“首秀”遇冷，一宗流拍，另一宗則以低價成交。業內人士分析認為，相對遠郊區縣而言，城近郊的熱點居住地塊更適合采用“報價過上限”再轉競“租賃房報配面積”的方式出讓。

　　遠郊推地乏人競爭

　　今年4月，為了抑制地價和房價過快上漲，北京市出臺了商品住宅用地“出讓新規”，試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”的新型土地競買方式。

　　據北京市國土資源局當時透露的信息，由于每塊土地的合理上限價格并不相同，且掛牌方式本身即為競價方式，所以底價不會提前公布。另外，由于采用綜合評標的方式有效杜絕了高價拿地，因此招標方式不會采用新規。

　　9月28日，財政部、國家稅務總局曾聯合發布一份《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》，其中包含對公租房建設用地及公租房建成后占地免征城鎮土地使用稅等數項稅收優惠政策。業界認為這是國家力促公租房建設的重要信號。

　　《通知》下發一個月后，11月3日北京再啟土地交易，新規正式登場。其中，房山長溝北區地塊的建筑控制規模為162422平方米，有3家企業參與報價，但3次報價都未超過市土地中心設定的地價上限，且參與報價的企業也沒有提出現場競價的要求，因此該地塊最終由報價最高的北京昊遠隆基房地產開發總公司以5.6億元獲得，成交價僅比起始價高出600萬元。其成交樓面地價為3447.8元/平方米。

　　而包含商業面積的房山長溝鎮鎮區改造一期A地塊南區則遭遇了“零次報價”的尷尬，最終流標。該地塊的面積超過11公頃，建筑控制規模為74907平方米。按照2.59億元的起始價計算，掛牌出讓的起始樓面地價僅為3458元/平方米。

　　11月5日，本報記者在房山區長溝鎮現場調查后得知，房山長溝北區地塊和南區地塊之間隔著一條河。兩地塊總面積約為670畝，上海綠地集團曾相中了這兩塊地，但由于北京昊遠隆基房地產開發總公司作為房山區本地的一家房企，已成功拿下了北區地塊，而剩余的南區地塊面積僅有200畝左右，因此已不適合做整體開發，這正是該地塊流標的原因。

　　實際上，長溝鎮政府更希望將這兩塊地整體出讓給有實力的品牌開發商。

　　針對房山長溝兩宗地塊采用新規出讓的結果，多位業內人士也表示，“房山長溝兩宗地塊，在新出讓規定下交易遇冷，預示著京郊新城土地交易價格正在回到合理區間，與土地部門防范地王的新政策不謀而合。同時，也給主管部門提了個醒，相對遠郊區縣的居住地塊而言，城近郊的熱點居住地塊也許更適合采用‘報價過上限’轉競‘租賃房報配面積’的方式出讓。”

　　中原地產市場研究部張大偉也認為，地價超上限再競租賃房面積這一政策，更適用于部分熱門土地的出讓。“位置偏遠的地塊如果也執行這一政策，反而可能因為設限過多，使得土地難以成交。”

　　也有業內分析人士認為，地處北京遠郊的房山區長溝鎮是旅游地產項目的適宜區域。“在臨近河北的遠郊區域建租賃房，會有誰愿去住呢？”

　　對穩定地價、房價利好

　　據北京市國土資源局日前公布的一份年度土地儲備開發計劃，今年將新增土地儲備開發8000公頃。其中年內住宅用地計劃供應量仍為年初確定的2500公頃，其中一半為商品房供地。鏈家地產分析師張月認為，今后凡是掛牌出讓的居住用地很可能都將采取設定合理土地上限價格的“新規”。

　　東亞新華地產一位內部人士表示，新規的重點顯然是以掛牌方式出讓的土地。招標的土地如果是暗標，有可能也會使用這種模式，因為有可能出現兩家企業報價相同的情況，所以就會有競爭政策性住房的情況，“但是這個可能性很小”。

　　該人士表示，“在以往不設定價格上限的情況下，如果幾家企業都看重某地塊，輪番競價很容易制造出地王。新規出現后，一旦到了價格上限會主動叫停，所以真正意義上的地王不會出現。”

　　張月認為，設定土地價格合理上限，相比于以往通過調低初始價、采取非“價高者得”控制地價的方式更加徹底，政府在調整土地市場時可以通過設定上限直觀地控制整個居住用地的價格，以往控制地價時，方法與效果“雙模糊”的現象有望消失。

　　全國房地產經理人聯盟常務理事陳俊向本報記者表示，新規實施后，土地成本價格得以限制，加上公租房稅收相應減免，對穩定地價、房價利好因素明顯。至于北京的“新規”能否推廣到其他地方以及能否長期推行，有待論證。

　　大連萬達集團股份有限公司商業地產研究部副總經理楊澤軒表示，對北京住宅土地及出讓“新規”一直在關注之中，由于地域性特殊，對新規效應及影響暫時不好評論。 (高偉)