公積金房貸首次差別化 持續(xù)點剎能否為樓市降溫

　　差別化的房貸政策正延伸至公積金領(lǐng)域。住建部等四部委３日聯(lián)合下發(fā)通知，有針對性地提高公積金貸款的首付和利率，并停貸“三套”。自“新五條”出臺１個多月來，加息、上調(diào)公積金貸款利率、提高公積金貸款首付等一系列指向“銀根”的政策不斷出臺，調(diào)控預(yù)期不斷強化。在持續(xù)“點剎”之下，已降溫的樓市或?qū)⒗^續(xù)下行。

　　“銀根”持續(xù)“點剎車”

　　在商業(yè)貸款收緊之后，本該用于滿足基本居住需求的公積金貸款便被一些炒房客視為“秘密武器”。部分房價過高、上漲過快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個人貸款購買第二套及以上住房，并非完全用于自住。

　　在此次四部委《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》中，最受關(guān)注的內(nèi)容有三，一是提高首付——“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在９０平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于２０％；但套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％”。

　　二是提高利率——“第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的１．１倍”。

　　三是停貸“三套”——“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款”。

　　此外，《通知》還要求，各地“以支持繳存職工購買普通自住房貸款需求為原則，合理確定住房公積金個人貸款最高額度，并按規(guī)定進行備案”。由此看，接下來一些地方有可能對多年未動的公積金貸款額度作出收縮性調(diào)整。

　　差別化的公積金貸款政策是近期不斷推出的房地產(chǎn)需求調(diào)控手段之一。９月２９日的“新五條”，將貸款購買首套住房的最低首付比例提高到三成，終止了持續(xù)近兩年的“首套房首付兩成”優(yōu)惠政策。１０月１９日以后，央行加息０．２５個百分點，住房公積金存貸款利率也同步上調(diào)。此外，多家銀行近期已將首套房貸款利率由７折優(yōu)惠提至８．５折。

　　實際上，一些地方的公積金政策已“率先出手”。比如，上海在１０月１１日已下發(fā)通知，暫停非改善型二套房、三套及以上住房的公積金貸款。

　　“差別化”公積金貸款政策的雙重影響

　　不難發(fā)現(xiàn)，此前有關(guān)部門調(diào)整住房商業(yè)貸款利率及調(diào)整二套房首付款比例、二套房商業(yè)貸款利率等，是對投資客的重拳打擊，但不影響本地居民使用住房公積金貸款來購買房產(chǎn)。此次四部委的通知，不但調(diào)整了二套房公積金貸款的利率，而且也限制了本地居民使用公積金貸款來購買屬于三套房以上的房產(chǎn)，政策不可謂不嚴(yán)厲。

　　業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬：以夫妻公積金最高貸款額８０萬元，貸款期限２０年計算，此前貸款利率已提高至４．０５％，此次購買二套房利率則上浮１０％至４．４５５％，由此將進一步增加利息４．１５萬元，月供增加１７２元。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，一系列“點剎”政策造成的影響是雙重的，一方面是“看得見”的，即：一步步提高購房者的資金要求，增加購房成本，堵住利用公積金炒房的口子；另一方面是“看不見”的，即施加更多心理影響，強化市場對調(diào)控的預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，此次新的公積金貸款政策與此前調(diào)整的商業(yè)貸款政策區(qū)別在于：對首套房且面積在９０平方米以下的住房“網(wǎng)開一面”，允許首付可以低至兩成。這無疑在釋放信號：鼓勵開發(fā)商建設(shè)、購房者購買中小套型房，加快市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

　　不斷“點剎”或使樓市持續(xù)降溫

　　自９月底新政策和隨后各地“限購”等政策不斷出臺以來，１０月樓市呈現(xiàn)出鮮明的地區(qū)差異。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，１０月監(jiān)測的３０個重點城市中，１４個城市一手商品住宅的成交量上漲幅度超過１０％，６個城市跌幅超過３０％。在新一輪調(diào)控中，二、三線城市樓市對政策反應(yīng)相對滯后，一線城市對政策較為敏感，后者的成交量大多下跌，而價格走勢總體平穩(wěn)。

　　一線城市的降溫從上海的二手房市場可見一斑。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，１０月該機構(gòu)代理的二手房成交套數(shù)環(huán)比下降接近五成，其中以中高檔房源為主的中心城區(qū)成交量超過９０％。業(yè)內(nèi)人士還指出，一些地方樓市１０月相當(dāng)一部分成交量是９月預(yù)訂的購房者轉(zhuǎn)簽而來，隨著調(diào)控政策的深化推出，市場將進一步降溫，１１月的成交量可能出現(xiàn)明顯下滑。

　　上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎說，此次公積金貸款政策的調(diào)整，說明房地產(chǎn)的各項調(diào)控措施必須堅定不移地執(zhí)行下去，以防止樓市大起大落。促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，日漸成為業(yè)內(nèi)的共識。

　　中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，目前公積金貸款政策和商業(yè)貸款政策在抑制投資投機性需求方面已趨于一致，但這屬于階段性政策。一旦需求釋放，供應(yīng)求關(guān)系就可能失衡。限購限貸都只是平衡供求關(guān)系的階段性措施，長遠(yuǎn)看仍需增加住宅的供應(yīng)量。（記者葉鋒）