北京二手房交易 買方有了話語權

　　9月底，國家為遏制過快上漲的房價出臺了第二輪調控政策。如今，政策已經執行了一個月。北京二手房市場發生了很大的變化。據“鏈家地產”市場研究部統計，10月份北京市二手房的成交量是13440套，9月份北京市二手房成交為16545套，成交量降幅19.8%，成交量呈現明顯的下降。相反，成交價格19658元/平方米，未出現明顯下降。但是從各項市場交易指標已反映出房價下行的壓力較大。

　　●調低報價的業主比9月份多了20%

　　據“鏈家地產”市場研究部統計，10月份二手房新增房源價穩量跌，即掛牌量下降6%，而掛牌均價在21500元/平方米左右，與9月份基本持平；但與此同時，已上市存量掛牌房源價格回調明顯，調低報價業主相比9月份上漲了20%左右。

　　“鏈家地產”首席分析師認為，部分不急于出售房產并預期近期難以高價賣房的業主取消掛牌開始惜售，造成了掛牌量下降。而當前仍然堅持掛牌出售的業主，則售出意愿較強，因此在掛牌一段時間還未成功交易時，業主調低價格趨勢明顯。而新入市業主目前還未體會明顯的銷售壓力，但隨著交易市場逐漸轉淡，市場將進入買方市場，價格下降壓力將大增。

　　●零成交樓盤增多

　　據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，一部分9月份成交在10套以上的二手樓盤，在10月份成交為零的占比達到20%。“鏈家地產”首席分析師認為，零成交的樓盤大部分優勢并不明顯。而部分樓盤在二次調控之后，價格仍然居高不下，一部分樓盤呈現量價齊升的現象。據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，10月份北京市出現價量齊漲且成交量多于20套的樓盤約為30個，預計成交量將不超過全市成交量的10%。由于部分樓盤的優勢比較明顯，并且有不可替代性，例如一些學區房，還有一部分地段好、升值潛力大的樓盤，所以房價受到市場調控政策影響較小。

　　“我愛我家”認為由于客戶看到政府調控房價的決心和力度很大，因此心理預期房價有所下降，與業主議價情況較多。這使得10月二手房成交均價下降了1.3%。

　　●房貸量比9月降近三成

　　二次調控后，首套房首付比例調至30%，借款人購房首付壓力大大增加，原來一部分剛剛湊齊首付款的購房人，因為上調了一成的首付而無法補足購房款，只能擱淺購房計劃。據“偉嘉安捷”統計，受首套房首付上調影響，約20%的首次置業人群選擇了退單。

　　上月商業貸款和公積金貸款利率雙雙上調，成為交易量下降不可或缺的一個因素。“偉嘉安捷”指出，一方面，此次央行時隔三年再加息，對借款人心理影響較大，不少準備出手入市的購房人，擔心加息后還款月供增加，再加上之前首套房首付的上調，不少購房人感到心有余而力不足，紛紛選擇放棄購房計劃；另一方面，更多的購房人對此輪二次調控充滿信心，寄希望于房價在新一輪調控中能夠回歸理性，選擇觀望不肯出手。這兩部分退市和觀望的借款人，都導致了房貸市場交易量的下降。(記者 周宏)