客戶積累不足 北京超半數樓盤延期開盤

　　十月份最后一個周六的上午，邵先生和周小姐如同往常一樣，準備一同去挑選他們的婚房。與以往不同的是，他們不再去各個售樓處咨詢，而是把重點轉向了二手房中介公司。這對在中關村工作的夫婦表示，他們從今年5、6月份便開始關注海淀區的新盤，但是等到近期想出手時，卻發現本來就為數不多的樓盤都推遲了開盤，他們不得不將目標轉向了二手房。

　　《廣廈時代》隨后了解了北京市各區近幾個月的開盤情況，發現存在著不同程度的延期，且數量眾多，某些區域甚至存在預計開盤項目全部延期的情況。對此，《廣廈時代》對多位業內人士和行業專家進行了走訪，一探究竟。

　　●市場觀望氛圍濃厚

　　客戶積累量不足

　　北京市住房和城鄉建設委員會公布的數據顯示，從2010年4月新政開始以來，5至7月份開盤項目的數量一路下滑，僅為去年同期的一半，而8月份更是不足2009年同期的1/5。對此，金融街控股股份有限公司的一位高層管理人員認為：“這是由于目前市場觀望氛圍濃厚，客戶購買信心不足，導致樓盤客戶積累量較少，因此不少樓盤都紛紛推遲開盤，以便能夠積累更多的意向客戶。”

　　《廣廈時代》就此探訪了海淀區和朝陽區的一些在售樓盤，去年熙熙攘攘的售樓處，此時卻變得冷冷清清。北京市住房和城鄉建設委員會一位工作人員稱：“從目前的購房客戶結構特點來看，投資客和外地購房客戶數量有很大程度的下降，當前購房人群多以剛性需求為主。這也說明從目前的情況來看，本市房地產市場調控政策的影響已逐步顯現。”

　　另外，三里屯某項目的營銷總監表示：“很多改善型和資產配置型的客戶由于現在的首付款提高、利率提高以及房產稅的即將出臺，都暫緩或者放棄購房計劃，希望能等到政策明朗，或者價格有明顯回落的時候再出手購房。消費者的結構性變化與推遲購房計劃的決定，是造成開發商推遲開盤的重要因素。”

　　●市場情況不明朗

　　開發商決策謹慎

　　根據搜房網數據監控中心和網易房產的統計，2010年9月份預計開盤新老項目約50個左右，但實際開盤數量僅為21個，只占預計開盤數量的42%。海淀、通州、豐臺這樣的傳統熱點區域，實際開盤量僅有三成，只有朝陽、大興兩區開盤數量相對較多，但也僅有預計的六成左右。

　　就此《廣廈時代》采訪了原首都經濟貿易大學城市學院土地管理和房地產管理系主任邢亞平。對于目前的延期開盤現象，邢主任認為：“目前各個開發商延期開盤的確是一個較為普通現象。這主要是由于兩個主要因素造成的：一是消費者置業信心不足，觀望氣氛濃厚。客戶要么紛紛推遲購房計劃，要么放棄購買，使得很多樓盤的客戶積累速度緩慢，開發商不敢貿然開盤；二是開發商通常在新政策推出后，也選擇觀望策略，避開政策影響較嚴重的階段，等待政策影響趨緩、房價逐步回升時，再選擇開盤。”

　　對于這種雙方觀望的現象，邢亞平表示：“每次新政出臺都會在一段時期內形成這種博弈的態勢。因為隨著房地產市場調控的深入，市場不確定性越發明顯，這也造成了開發商一方的定價困難。在市場上升階段，消費者購買熱情較高，價格敏感性較低，定價容易、決策較快；但在市場僵持階段，開發商進入了兩難境地：既不敢定高價——擔心賣不出去，也不愿定低價——擔心賺得少，因此需要更長的決策期和客戶摸底，來制定準確的、迎合市場的價格。這也在一定程度上影響了開盤的進程。”

　　●延期開盤 恐造成局部供給短缺

　　專家建議用行政手段調節

　　目前各個項目延期開盤，雖并不完全是開發商的主動行為，但是也會客觀造成某些區域在一段時間內的放量“真空”。對此邢亞平表示：“政府部門已經出臺了很多打擊開發商囤地、捂盤的政策，而且執行力度較大，效果較好。但是延期開盤現象的普遍發生，會在客觀上影響商品住宅供給速度，造成某段時間內，某一區域的局部供應不足，所造成的‘恐慌性客戶積累’，將有可能造成區域中樓盤價格一定程度的上漲。”

　　《廣廈時代》從搜房網數據監控中心了解到的數據顯示：2009年月度開盤均價環比差異在10%以內，而2010年新政出臺之后，從5月份起開盤月均價格升降幅度起伏較大，最大環比差異甚至達到50%。邢主任認為，買賣雙方的博弈會使開盤價格不穩定，波動性較大。

　　對于延期開盤所造成的“局部供給短缺”現象，邢主任表示：“由于這方面的制度還不夠完善，因此政府在某些環節尚有空間加強監管，可以通過一些行政手段進行調節。(林蔚然)