房企資金鏈面臨新考驗 開發商拿地步伐將延緩

　　北京市住建委10月25日出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金，商品房預售資金應當全部存入預售資金監管專用賬戶。觀察人士認為，繼打擊開發商捂盤惜售、收緊銀行貸款等政策之后，預售款新政的出臺，意味著開發商資金情況再臨考驗，其效應將在數月后逐漸顯現。

　　近年來房地產市場風生水起，一個不可排除的原因就是在商品房預售制的帶動下，開發商不但獲得了大量預繳款等無息資金，也在市場上造成了囤積居奇、捂盤待漲等種種預期。在樓市火爆的年份中，房地產企業運用預售款大肆擴張。但目前隨著樓市調控的深入，房價下行的風險有所增加。在這種背景下，少數房企在資金回籠不力的情況下，可能出現“爛尾樓”等不良現象。

　　此次出臺的預售款新規有助于避免上述風險的產生。根據北京預售款新規，預售項目用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。據了解，目前在不少城市尤其是一線城市，開發商預售款的50%以上均用來購置土地，開發商的項目前期投入要大于后期的建安費用。在預售款新規的影響下，部分開發商拿地的步伐將被延緩。

　　在北京市出臺空前嚴格的商品房預售資金監管辦法之后，未來其他城市也可能效仿出臺類似政策。政府部門不惜以凍結沉淀房企資金的方式來嚴格監管，除了防范金融及社會風險外，無疑也應當看作樓市調控“一攬子”政策的一部分。今年以來，針對樓市供給環節，國家相繼出臺了打擊囤地捂盤、收緊信貸、從嚴征收土地增值稅、嚴格預收款管理等一系列政策措施，其效果有望在未來的幾個月持續顯現。

　　但同時應看到的是，前期樓市火爆時房企儲存了充足的資金儲備，再加上9月份樓市銷售情況有所反彈，寄望北京一地的預售款新政帶動全國房價明顯下行的可能性并不大。在房地產行業整體資金情況仍難言緊張的情況下，短期內未必能看到房價乃至地價普遍下降的局面，而更有可能的是重現2008年時部分房企的兼并整合現象。

　　根據北京市《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，房企若有直接收存預售資金、未及時將貸款轉入專用賬戶、以收取其他款項為名變相逃避預售資金監管等現象，將被暫停該企業在北京所有開發項目的商品房預售，并記入企業信用信息系統。相關人士同時提醒，政策效用很大程度上取決于實際執行情況，應避免房企再度拿出“拆東墻補西墻”的伎倆，弱化政策效果。比如目前北京不少開發商在其他省市也有開發項目，可能憑借資金的異地調用來規避調控。(記者 韓曉東 )