商品房預(yù)售金監(jiān)管須全國(guó)協(xié)同

　　《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》12月1日施行。今后，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商直接收存預(yù)售金。對(duì)一直抱有博弈念頭的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一辦法無(wú)疑是重量級(jí)調(diào)控砝碼。

　　過(guò)去幾年，商品房預(yù)售資金一直是開(kāi)發(fā)商的保鏢。這筆錢本來(lái)不該濫用，卻經(jīng)常被用于炒地、囤地，而新獲得的地塊，又成為貸款抵押品。由此產(chǎn)生的問(wèn)題是，工程款可能突然中斷，導(dǎo)致工程質(zhì)量下降甚至成為爛尾樓，危害購(gòu)房者利益。而被挪用的資金投入市場(chǎng)后，成為地王頻出的重要抬轎者，刺激購(gòu)房者的心理預(yù)期和房?jī)r(jià)的非理性飛漲。

　　將商品房預(yù)售資金存入專用賬戶，在限制開(kāi)發(fā)商資金違規(guī)流轉(zhuǎn)的同時(shí)，削弱了開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，降低了開(kāi)發(fā)商憑恃豐沛資金與調(diào)控政策博弈的本錢。新措施無(wú)疑將提高開(kāi)發(fā)商配合調(diào)控政策的主觀能動(dòng)性。

　　此外，政府對(duì)于預(yù)售資金的有效管理，豐富了政府的調(diào)控手段。此前，盡管政策三令五申，但開(kāi)發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于監(jiān)管乏力。預(yù)售資金管理強(qiáng)化后，開(kāi)發(fā)商必須考慮一旦違規(guī)預(yù)售資金可能被扣罰、或停止網(wǎng)簽等風(fēng)險(xiǎn)。違規(guī)成本的大大抬高，實(shí)際上提高了調(diào)控政策的落地機(jī)會(huì)。

　　可以預(yù)期，預(yù)售資金管理新政將迫使開(kāi)發(fā)商作出應(yīng)對(duì)。在銀行貸款從緊和預(yù)售資金不能挪用這兩道繩索下，目前仍在觀望市況、期待風(fēng)向轉(zhuǎn)變的開(kāi)發(fā)商們，無(wú)法再坐得住，如想回籠資金，就必須加快銷售，囤樓惜售難以延續(xù)。

　　在多重政策壓力下，商品房預(yù)售金監(jiān)管的強(qiáng)化，可能會(huì)成為壓低房?jī)r(jià)的那一根稻草。

　　但是，不同的開(kāi)發(fā)商對(duì)新政的抗壓性不同。相對(duì)而言，實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商，將被迫采取與調(diào)控政策方向趨同的應(yīng)對(duì)方式，而大規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金全國(guó)調(diào)用，仍可作出規(guī)避動(dòng)作。比如，可以調(diào)用沒(méi)有實(shí)施預(yù)售金監(jiān)管的地方分公司應(yīng)急，以繼續(xù)保持與調(diào)控政策博弈的能力，尋求更高利潤(rùn)的獲取機(jī)會(huì)。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，北京市商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的政策，只能取得有限效果。即使中小開(kāi)發(fā)商被迫調(diào)整戰(zhàn)略，房?jī)r(jià)低頭也難成趨勢(shì)。從最終調(diào)控目標(biāo)來(lái)說(shuō)，類似政策只有全國(guó)協(xié)同執(zhí)行，才有望盡早達(dá)到目標(biāo)。 特約評(píng)論員徐立凡