滬樓市又聞驚雷 新開樓盤售價只能降不能漲？(2)

　　抑房價效果難測

　　盡管上海部分樓盤的確已經失去了通過網上房地產主動上調售價的權限，但不少房地產業內人士認為，這并不代表開發商徹底失去了漲價權。

　　“很有可能只是針對部分報價過于離譜的開發商。”方方地產咨詢機構總咨詢師胡宗亙認為，一些開發商的報價可能明顯高于周邊，而被監管部門限制其繼續漲價，因此才對外透露上海市房管部門只允許他們降價，不允許他們漲價。而如果他們的定價能夠合理一些，甚至明顯低于市場平均價格，上海市相關部門應該不會限制他們上調價格的權限。

　　但即使不讓房地產開發商提高網上的銷售參考價格，也不一定能夠完全抑制房價的上漲。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，即使網上房地產限制了開發商上調售價的權利，但開發商依然可以虛報高房價，然后再打折銷售的方法“變相”漲價。

　　衛明不動產營銷智庫總經理蔡為民也認為，通過網上房地產限制開發商漲價的做法，只能是在樓市的成交淡季才能產生作用。一旦成交放量，開發商們確實有非常大的可能性通過虛報高價，而后給出大幅價格折讓的方法完成變相漲價。

　　事實上，上海市房管部門對上述開發商可能采用虛報價格而變相漲價的做法早有預見。比如對那些售價明顯高出周邊很多的樓盤，要求其說明定價理由；對于定價理由不充分的樓盤將暫緩給予預售許可證。而在10月7日出臺的滬版“12條”樓市細則中更進一步規定，對售價明顯高于上一年度同區域平均成交價格一倍以上的樓盤，以5%的比例預征土地增值稅。

　　但是，業內人士仍然認為，上述措施尚不足以完全抑制開發商的漲價行為。“沒有開發商會因為多征土地增值稅而不去漲價的。”蔡為民表示。

　　中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍也認為，上海限制開發商漲價權限的做法，更多是為了向市場傳遞將深入調控房地產的決心，其作用更多是體現在“嚇阻”性質上，希望能借此使市場重新恢復平穩，并進一步抑制投機客和投資者進入樓市。但這一做法對房價的抑制作用仍然是短期的，宋會雍認為，僅僅依靠這一做法，要中長期抑制房價很難。

　　“通脹因素仍然會使大量的資金進入到樓市。”尹伯成認為，真正要抑制房價還是要出臺房地產稅等比較厲害的 “武器”。“不能老是只聽到傳聞，而沒有看到‘靴子落地’。”記者 楊羚強