密集調控又一波 樓市變數有幾何？

　　本輪調控要求地方立即制定實施細則，并嚴格實行問責制度。業內人士分析，這預示著此前房價一直處在高位，且“國十條”后未出臺地方細則的城市，樓市可能面臨更大沖擊。另外，房產稅等政策依然未在本次政策中體現，對購房者及開發商的心理威懾作用將持續存在。

　　國慶前后，樓市調控又有新動作：節前，國家多部委出臺措施明確商品住房首付比例調至30%以上，并從稅收、監管等環節進行調整；長假最后一天，上海調控細則落地，居民限購一套房、信貸全面卡緊。新政在細節上進一步落實，針對性更加強化，顯示出政府對樓市調控是“有準備、有決心的”。在此背景下，樓市似乎依然迷茫，“十一”期間各地樓市冷熱不均，無論是持幣待購者，還是業內人士都存疑問，調控對樓市影響到底如何？此種作用能否長久？購房者該繼續入市嗎？

　　國慶樓市：有冷有熱

　　韓先生有一套41平方米的小戶型房，近半年他的房子經歷了“過山車”行情。今年4月賣價95萬元，6月份他準備出手時頂多能賣88萬元卻1個多月沒人看房，到了9月電話不斷，中秋節后最高出價100萬元，原本打算國慶后以96萬元簽約的購房者在國慶前一天又表示需要重新考慮。

　　9月在遠洋新悅登記購房的王先生搶了一個比較靠前的號碼，原來一直忙著籌錢準備首付，可當得知新政后轉而選擇不去選房了。

　　賣房的著急簽、買房的選擇等，買賣雙方因所處角度不同，心態上開始發生變化。根據業內分析，此次調控是基于8月以來國內房地產市場成交迅速反彈的態勢。那么，在調控力度加大后，市場作何反應？記者調查發現，“十一”長假期間，各地對新政反應表現不一。

　　據了解，南寧、昆明等城市黃金周期間房地產市場火爆，交易量持續上升。 南寧市住房保障和房產管理局網站的信息顯示，“十一”前六天，南寧商品房交易量達328套，僅10月1日一天成交量即達93套；深圳新房成交量為2313套，是去年國慶節同期深圳新房成交量的3.5倍，其中1日和4日，新房的成交量均上600套，創今年以來新房成交量的最高紀錄；截至10月7日14時，昆明主城區各類商品房成交338套，日均成交48套，僅次于端午清明小長假。

　　另一方面，北京、南京、哈爾濱、合肥等地交易量明顯下滑，樓市略顯冷清。北京房地產交易管理網統計顯示，截至6日，北京商品期房及二手房日均成交量分別為130套和23套，比9月份最后5天大幅下滑。經北京中原地產測算，該數據相比中秋小長假分別下跌37%和78%。南京市房地產網統計，商品住宅認購量從國慶前的日均200多套，迅速萎縮到100套左右，下滑近五成。

　　調控組合：抑投機增供給

　　國慶樓市的表現與此輪調控有多大關系？專家分析認為，像深圳這樣新政后仍“暴漲”的情形，除剛需推動外，政策效果尚未顯現是重要原因，過段時間成交量或許會明顯萎縮。

　　北京中原地產市場研究部張大偉認為，有些地區樓市成交量雖然出現明顯下調，但是成交數據依然處于高位，以北京為例，國慶前6天樓市成交量相比2009年同期依然上漲。但有一點可以肯定，黃金周前幾日一些城市樓市遇冷，樓市調控起著關鍵作用，但調控效果還需觀察10月份及后期市場整體情況。

　　我們看到，本輪新政著眼于抑投機增供給，凸顯出對樓市供應和需求雙向調節的力度。具體而言，限購、停貸等措施短期內將對不合理的購房需求產生明顯的抑制作用，并對緩解市場“恐慌性”入市心理有積極作用。

　　另外，樓市新政使得購房者對于國家進一步調控的預期有所增長。北京鏈家房地產經紀人小徐告訴記者，國慶期間來看房的人雖然不少，但是出手買房的少了，不少客戶預期還可能有進一步的調控政策。該公司副總裁林倩表示，新政策的出臺將使得購房者主動或者被動地陷入觀望，成交量有可能出現急剎車。

　　后市沖擊：影響多大？

　　在調控的高壓下，后期樓市還面臨哪些沖擊？具體而言，對于房價會不會降、該不該繼續買房等問題，人們普遍心存疑問。

　　記者了解到，一些資金實力較弱的投資者已經開始離場，部分二手房經紀公司有三到四成客戶放棄了購房計劃。張大偉認為，此輪調控實則是對“國十條”的細化和強化，但是足見管理者對樓市調控的決心，房價下調的趨勢或已明顯。此外，本次新政提及“對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”，在房貸政策方面繼續嚴格收緊。這一政策對外地人群購房集中的城市影響非常大，例如海南、燕郊、山東沿海等地，全國性的房價下跌可能首先從這部分區域開始。

　　值得注意的是，本輪調控要求地方立即制定實施細則，并嚴格實行問責制度。業內人士分析，這預示著此前房價一直處在高位，且“國十條”后未出臺地方細則的城市，樓市可能面臨更大沖擊。另外，房產稅等政策依然未在本次政策中體現，對購房者及開發商的心理威懾作用將持續存在。 作者：胡萍