長春一樓盤因“內部認購”不能兌現引糾紛 (2)

　　“內部認購”亂象折射監管漏洞

　　“我們反復提示，五證不全的房子千萬不要買，不受法律保護，可是消費者就是不聽”，長春市住房保障和房地產管理局相關人士提起“內部認購”十分煩惱。“開發商沒有預售許可賣房，顯然是違規的；但是購房者明知開發商行為違規，還要參與，自己也負有責任，甚至涉嫌與開發商串通共同違規。”

　　不過，一些購房者很難認同這樣的說法，“現在市場上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣沒了。再說，既然五證不全不允許賣，那么為什么不見監管部門出來禁止？”

　　房地產管理部門對此的解釋是，內部認購是開發商與購房者的私下交易行為，監管部門很難發現。記者在采訪中了解到，即使內部認購行為被舉報到相關管理 部 門 ， 也 很 難 得 到 有 效 的 處理。目前我國現有的法律法規，只是規定開發商在未取得銷售許可證之前不得賣房，但對違反此規定如何處罰、由哪個部門來處罰并無明確規定。因此，行業監管實際仍是空白。

　　此外，關于內部認購的法律監管目前也不健全。據記者了解，對于“內部認購”合同或者協議是否有效，是否受法律保護，目前在實踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀點認為，內部認購協議只是一種合同預約，并非正式商品房買賣合同，因此不受法律保護。一些已判決的內部認購糾紛案中，法院只判定開發商返還消費者已支付的購房款，不支持購房者其他請求；另一種觀點則認為，內部認購協議是雙方意愿的真實反映，而且構成合同要件，因此法律給予保護。國內目前也有內部認購者維權成功的案例。

　　長春房地產界的一些業內人士表示，任由“內部認購”這種融資行為繼續下去，最終造成的可能不僅僅是簡單的經濟糾紛，很可能涉及社會穩定。因此，對房地產市場“內部認購”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對消費者的警示上，有關部門必須真正擔負起監管責任。必要時可以制定地方性的法律法規，對于“內部認購”行為給予嚴厲制裁。同時，也建議相關法律機構對“內部認購”給予明確的司法解釋，避免司法實踐中出現理解上的偏差。（記者 郎秋紅）