北京高端住宅銷售量跌價升 反應滯后于普通住宅

　　8月樓市出現了“回暖”的聲音，不少城市統計的房價上升狀況尤其引人關注。但是，從普通人切身的感受來看，目前敢于漲價的樓盤并不多。

　　通過對相關政府網站統計數據的研究，顯示8月份高端住宅的成交量在6-7月的低位上回升，改變了當前市場的成交結構。這一結果或許會對當前正熱的“真假回暖”之爭帶來一些更真實的參考。

　　高端住宅在新政后成交量和成交價格走勢如何，是否也體現出了“政策沖擊效應”？本報根據北京市房地產交易管理網月度項目成交詳細數據，選取了新政前后皆有房產在售的約20個樓盤的24批次預售許可證，進行了對比分析。

　　高端住宅銷售量跌價升

　　新政后，北京共有13個擬銷售均價超過3萬元/平方米的高端住宅入市。根據北京市房地產交易管理網和遠嘉經紀提供數據顯示(截至8月31日統計)，2010年4月新政前有30個在售住宅項目均價在3萬元/平方米以上，1-4月共成交1060套，新政后的5-8月共成交388套，下降了63.4%；實際成交均價4月為56500元/平方米，而8月成交均價為58300元/平方米，成交價格上漲了3.2%。

　　從成交數據來看，高端住宅亦受到新政沖擊，但不同項目受政策影響差別較大，尤其是盤古大觀，霄云路8號、釣魚臺七號院等豪宅項目受影響程度更為有限，成交量依然維持穩定。

　　價格方面，雖然新政出臺后，個別項目售價出現小幅波動，但高端住宅整體售價維持上升趨勢，其中部分項目的價格甚至有較大漲幅，比如西貿中心京房售證字(2008)280號的平均成交價從新政前(1-4月)的23634元/平米漲至新政后的43416元/平米；融世家華苑京房售證字(2009)103號的1-4月平均成交價為42701元/平米，5-8月平均成交均價漲至51966元/平米。

　　六月份是高端住宅銷售最低點

　　記者根據北京市房地產交易管理網的月度項目成交詳細數據，選取了在新政前獲得銷售許可證、新政前后皆有房產在售的約20個樓盤的24批次預售許可證進行了對比分析，在新政出臺后的首月，大多數樓盤均出現了成交量明顯下跌的狀況，至六月份為最低谷，僅萬科公園5號京房售證字(2008)314號這一預售許可證批次的房源成交量就達到23套，其他的樓盤月度成交量均為5套以內的個位數，或零成交。

　　記者的調查顯示，其中部分是因為成交的產品不同而造成的，少數項目因為折扣和一次性付款購房享受原有折扣比例加大，而影響了成交價格，直接聲稱降價的樓盤沒有調查到。

　　這種狀況在7月份略有好轉，但不夠明顯。8月份，高端住宅市場成交顯現出明顯的回升勢頭，多個項目銷售明顯好轉，抽樣范圍內，5個樓盤的成交達到兩位數，超過一半的樓盤成交量較上月持平或上升。成交數量較大的樓盤，成交均價多數有所調整，以價換量的特點有所顯現。

　　高端住宅市場反應滯后于普通住宅

　　業內人士認為，多數高端住宅新政后成交量下降，除了受到新政中貸款政策、限購政策等影響外，最主要的原因可能還是受其項目自身抬高售價的影響。

　　遠嘉經紀副總經理趙海亮分析，高端物業的成交特點有別于普宅市場，表現為成交周期長，成交量釋放緩慢，并且高端住宅對政策反應要滯后于普通住宅。當普宅市場調整時，高端住宅表現得更為抗跌，因此相比普通住宅，高端物業的資產保值性、產品獨有的稀缺性及高附加值等優勢更加明顯，是大部分投資客作為長線的穩定投資之一。因此，8月份市場價格有所松動時，部分長線持有者就開始考慮進場了。

　　北京易居房地產研究所副所長牟增彬認為，8月份很多城市的房地產市場都出現價格和成交量回暖的狀況，但是從具體個盤來看，卻沒有出現明顯的漲價狀況，這就表明了8月份樓市的成交結構出現了變化，高端住宅的成交比例有所上升，同樣是價格刺激，高端住宅與普通住宅相比，成交回升的速度有一定的滯后性；而高端住宅受到政策壓力較大，新增樓盤的價格申報受到的限制也較大，供給不足對成交量的影響也較大。