調控遠未出盡 樓市“量價齊升”是否曇花一現(xiàn)？(3)

　　買方

　　推盤無限 購買有限

　　□回顧：降價誘發(fā)購買潮

　　經過三個月的政策消化期，在7月份樓市“反彈”之后， 8月份，上海商品住宅市場出現(xiàn)試探性回暖，新盤供求成交表現(xiàn)活躍。根據漢宇市場研究部最新監(jiān)測數據顯示，8月份，全市取得預售許可證的一手商品住宅成交量大幅回升，交易量超過70萬平方米，環(huán)比增幅超過六成。

　　自上半年新政頒布以來，買賣雙方迅速轉入觀望，滬上不少樓盤價格也顯示出松動跡象，但僅僅三個月之后，受到政策積壓的自住需求開始反彈并釋放。“這其中新盤價格松動也成為一大誘因。全市范圍內尤其是外郊環(huán)區(qū)域，部分樓盤與新政之前的價格進行比較，下探勢頭較為明顯。”漢宇地產董事總經理施宏叡舉例道：比如位于松江新城板塊的“綠地美好里”，該樓盤4月中旬成交價格約為16000

　　元/平方米，而目前價格則下調近兩成，成交均價不足13000元/平方米。不可否認，適時的價格調整對于絕大多數熱銷新盤起到了很好的推動作用。

　　□現(xiàn)狀：供大于求已經出現(xiàn)

　　伴隨著當前全市成交量整體回暖，市場信心開始回歸，成交價格逐步趨穩(wěn)，而9月份大量新盤集中上市，更是預告了樓市“金九”的到來。

　　統(tǒng)計數據顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關的同時，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續(xù)下降至1∶0.33。對于供求比，業(yè)內人士早已心知肚明，也各有理解，但供應繼續(xù)遠超需求的時候，房價還在創(chuàng)新高，便是樓市“畸形”的一個標志。

　　前段時間一直依靠低價優(yōu)勢的嘉定新城上周推出的兩個樓盤都表現(xiàn)不佳，一個樓盤實際售價比報價低了12%，卻依然只售出9套，而另一個樓盤則出現(xiàn)了零成交，因此可以斷言：在前期上漲過快并且后期供應量較大區(qū)域價格壓力相對較大。

　　□點評：對后市謹慎樂觀

　　福美來不動產董事長胡正華認為，受銀行貸款政策的影響，當前市場僅持謹慎樂觀，在9月份，中低端房價區(qū)域不會出現(xiàn)成交量再次猛漲的情況，但在局部區(qū)域有可能成交量猛增。浦東福美來不動產成交數據顯示，投資客比例僅占總成交數據的2%，部分購買者下手速度會放緩。

　　“投資客離場，給市場的后續(xù)購買力支持弱了，而自住剛需市場很難提升整個市場的成交價格。”胡正華分析。另一方面，有業(yè)內人士也表示：“剛需有限，先一步降價的樓盤已經嘗到了剛需釋放的甜頭，后來跟進的樓盤是否還有這么多的蛋糕可分，猶未可知。因此，后續(xù)市場的潛在成交量也有限，開發(fā)商或許應該搶占先機，再捂下去是無謂的掙扎。”本報地產評論員 房蓉 皋靜枝