銀行暫停三套房貸 有人以他人的名義買房

　　南京的各大銀行最近加強了對三套房貸款的限制，多家銀行已經暫停了三套房貸，少數不停貸的也提高了首付標準，上浮了基準利率。這著實讓很多打算投資的購房者備受困擾。

　　如何能買到房又能避免貸款的沉重負擔，讓其絞盡腦汁。有人因此打起了沒有買房計劃的親戚或朋友的主意，千方百計說動他們，以他們的名義為自己買房貸款，最后再通過過戶將房產轉到自己的手上。筆者從市場上了解，這種新情況已經出現了不少。

　　-案例一

　　以親戚的名義買房

　　朱小姐最近成了熱鍋上的螞蟻，她看中的新房是大牌開發商開發的，品質絕對有保證，開盤價也較新政前有不少下浮，朱小姐覺得是買進的好時機。

　　不過，朱小姐名下已經有兩套房屋，貸款成了一個難題。思來想去，朱小姐只能找表妹幫忙，“表妹和我關系挺好，最重要的是信得過對方，彼此知根知底。”

　　朱小姐也理性地分析了其中的利害關系，因為房產證上畢竟寫著自己和對方的名字，萬一有什么爭議分歧出現，也比較好商量，不會出現撕破臉的情況。朱小姐打算和表妹溝通協商之后，再私下擬定協議講清楚房子真實主人是自己，表妹只是名義上的產權人，再到公證處進行公證。“這樣的一整套手續辦下來就比較放心了。” 朱小姐表示，既然房產證上寫了親屬的名字，那么對親屬自己日后買房，肯定會造成影響。對于這一點，朱小姐說，對方也是進行過衡量的，可能暫時還沒有買房的打算，自己也打算出點好處費，不能讓表妹白幫忙。

　　朱小姐表示，等領房產證的時候，在產權證上約定自己出資99%，表妹出資1%，產權證辦下來以后，再把表妹的份額過戶到自己名下，這樣付的稅費也很少，與巨額的利息相比，劃算多了。

　　-案例二

　　以同事的名義按揭

　　在傳媒行業工作的丁先生膽子就更大了，丁先生是借用了單位同事的名義來買房的。用同事名字共同購房相比較于與親戚一起購房，風險無疑要更大一些，但較低的首付款和利率85折的首套房優惠，還是讓他“邁出了這一步”，畢竟，動輒幾十萬的利息對他來說是一筆不小的開支。

　　如何對同事放心呢，丁先生認為，就算同事關系有所變動，但大家都是私底下的好友，這個是你情我愿的事情，除了信得過同事的人品，還要在簽協議上小心仔細，事前進行細致的溝通協商。

　　-公證處說法

　　不合法的公證

　　我們不做

　　針對朱小姐讓公證處公證其私下協議的說法，南京市公證處的相關工作人員潑了一盆冷水，表示：“這類公證我們不做的，房產證上是誰的名字就是誰的，這種私下簽的協議前提上就是不合法，就算做了這類公證在法律上也是無效的。公證的前提必須建立在合法的基礎上，倘若案例本身就存在違法行為，那么公證的結果也是無效的。”

　　-律師觀點

　　這樣做

　　可能會導致兩敗俱傷

　　是不是私下簽訂了協議，約定了房產證上的所有人只是名義上的所有人，真正的所有人就可以高枕無憂了呢？筆者特地咨詢了江蘇高的律師事務所資深律師宋輝。

　　宋律師表示，這種借名買房行為對實際買房人和名義產權人來說都存在極大法律風險。我國法律明確規定，不動產物權實行登記制度，《房屋所有權證書》記載的所有人被認定為房屋的所有人。

　　一旦名義產權人反悔，以房產證為據主張自己為合法產權人，則實際買房人對房屋的所有權就很難獲得法院支持。實際買房人僅能依據合同無效或不當得利原則要求名義產權人返還購房款，而這一請求的實現還有賴于實際買房人有證據證明該房屋的購房款是由其實際支付。

　　除此之外，宋律師還提醒，在名義產權人領取房產證，直至房屋產權過戶至實際買房人期間，名義產權人可以在實際購房人不知情的情況下對該房產進行處置，例如實施抵押、出售行為；并且在名義產權人對外負有債務且無法清償時，該房屋則有可能被法院依法查封或拍賣。“即便名義產權人不存在任何不誠信行為，在房產過戶時，實際買房人也要額外承擔因產權轉讓而產生的相應稅費。”宋律師解釋說。而對于名義產權人來說，一旦實際買房人還貸不及時，名義產權人不但存在債務風險，甚至會在銀行征信系統中留有不良記錄，對其今后購房、貸款等均會產生不利影響。

　　最后，宋律師指出，規避國家政策的借名買房合同在履行過程中，如果發生糾紛，很有可能會被法院認定為是以“合法形式掩蓋非法目的”，因而被認定為無效合同。房屋產權仍歸名義產權人所有，實際買房人的房屋產權不受法律保護，實際買房人只能請求名義產權人返還購房款，而不能要求繼續履行合同。