浙江商品房預(yù)售資金監(jiān)管已出征求意見稿

　　近日，一份《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》(征求意見稿)(下簡(jiǎn)稱《辦法》)盡管沒有過多地被公眾關(guān)注，卻在杭州眾多開發(fā)商中掀起波瀾，因?yàn)樗鼘?duì)開發(fā)商的資金鏈、樓市的走向?qū)⑵鸬疥P(guān)鍵性作用。

　　在這份由中國(guó)人民銀行杭州中心支行和中國(guó)銀行監(jiān)督管理委員會(huì)浙江監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)的文件中規(guī)定，自今年10月1日起，開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。但由于尚處在征求意見階段，浙江省相關(guān)部門人士向記者透露，部分細(xì)節(jié)還可能調(diào)整。

　　10月1日起，無資金監(jiān)管不得開賣

　　根據(jù)《辦法》中規(guī)定，在10月1日以后批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目(含經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房)將全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)象范圍。

　　對(duì)于未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的項(xiàng)目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案登記時(shí)，也需要提供商品房預(yù)售資金存在資金賬戶的證明。也就是說，沒有預(yù)售款監(jiān)管的項(xiàng)目將不能銷售。

　　值得注意的是，《辦法》規(guī)定，一個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目只能開立一個(gè)資金賬戶，資金賬戶原則上應(yīng)當(dāng)開立在發(fā)放監(jiān)管項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款的商業(yè)銀行，并且不能支取現(xiàn)金。

　　而且，購房人按揭貸款購買商品房，其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金帳戶。開發(fā)商申請(qǐng)使用監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)，并提交監(jiān)管項(xiàng)目工程監(jiān)理單位出具的建設(shè)項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程施工完成證明或者監(jiān)管項(xiàng)目其他有效的資金支付證明。

　　若開發(fā)商提供虛假申報(bào)材料申請(qǐng)開立資金賬戶，騙取工程建設(shè)資金、擅自截留挪用購房人房款或不將購房人房款存入所設(shè)定的資金賬戶，房地產(chǎn)行政主管部門將立即停止該項(xiàng)目的銷售，并勒令其限期改正。同時(shí)，將其行為記入企業(yè)的誠(chéng)信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)。

　　想靠預(yù)售款拿地是不可能了

　　“目前，基本上開發(fā)貸款是用來滿足工程資金的需要，項(xiàng)目預(yù)售款很多公司都是用來拿地和項(xiàng)目公司之間的拆借等其他用途。”聽說預(yù)售款將監(jiān)管，浙江一房企老總的第一反應(yīng)就是“政府的第二輪調(diào)控來了。”

　　眾所周知，除自有資金外，開發(fā)商的兩大主力資金來源就是預(yù)售款和開發(fā)貸款。一般來說，銀行對(duì)開發(fā)貸款要實(shí)行監(jiān)管，而預(yù)售款則在房子預(yù)售時(shí)就基本上一次性打入開發(fā)商賬戶，提取時(shí)間和提取方式完全由開發(fā)商自行支配，沒有任何銀行或政府部門的監(jiān)管。現(xiàn)在監(jiān)管后，開發(fā)商使用這筆錢就完全受限制了。

　　“開發(fā)商下半年的拿地積極性肯定會(huì)降低。即使有某些開發(fā)商弄虛作假，騙取預(yù)售款用于其他用途，但毫無疑問的是，一次性提取預(yù)售資金用于拿地已不可能。”某品牌房企項(xiàng)目老總分析，“舉例說，一家公司如果有10個(gè)億的預(yù)售回款，原來可以全部用于拿地，但因?yàn)楸O(jiān)管，可能最多一次性只能提取5個(gè)億。”

　　“這一政策假如實(shí)施，對(duì)那些同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目操作的公司資金鏈影響最大。”合創(chuàng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝認(rèn)為。“而影響最大的可能是那些付了首期土地款，等著用預(yù)售款支付接下來幾期土地款的公司。”

　　這一政策將迫使開發(fā)商加快銷售

　　最近，樓市成交又出現(xiàn)小陽春跡象，而國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)多次重申宏觀調(diào)控不放松。假如預(yù)售款監(jiān)管政策10月1日實(shí)施，明確告訴市場(chǎng)一個(gè)信息，那就是宏觀調(diào)控還在進(jìn)行當(dāng)中。

　　這段時(shí)間，杭州一些新開樓盤入市，再次出現(xiàn)銷售火爆的場(chǎng)面。萬家星城8月30開盤，再推8幢和5幢269套房源，開盤價(jià)20960元/平方米，截至昨天下午6點(diǎn)，據(jù)透明網(wǎng)顯示，預(yù)定227套，預(yù)售16套，預(yù)訂預(yù)售率為90%；篁外上周推出19幢樓91套房源，全是180平方米的寬邸大宅，均價(jià)16000元/平方米，當(dāng)天預(yù)定率也達(dá)75%。

　　但近期樓市，雖說上周杭州主城區(qū)成交1390套，為新政后周成交首次突破千套，但記者觀察發(fā)現(xiàn)，帶動(dòng)成交量的主要為一些降價(jià)的新開樓盤，大多數(shù)房?jī)r(jià)未降的樓盤成交量依舊沒有起色。

　　“估計(jì)等10月份監(jiān)管政策出臺(tái)后，沒降價(jià)的開發(fā)商也不得不降價(jià)促進(jìn)銷售，因?yàn)槿绻�不加快銷售進(jìn)度，會(huì)影響到整個(gè)資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)。”一位開發(fā)商如此預(yù)言。

　　還有開發(fā)商說，目前樓盤銷售回暖，開發(fā)商可千萬別動(dòng)漲價(jià)的念頭，否則政府肯定會(huì)有新政策出臺(tái)，預(yù)售資金監(jiān)管就是一個(gè)措施。

　　按照《辦法》規(guī)定，在保證本項(xiàng)目工程建設(shè)資金使用的前提下，資金賬戶中商品房預(yù)售資金累計(jì)總額，只有超出該監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額的110%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以調(diào)用其中超出部分資金。這也意味著，開發(fā)商只有盡可能多地賣樓，早點(diǎn)回款，等一個(gè)項(xiàng)目的銷售趨于完畢時(shí)，才有可能拿出預(yù)售資金啟動(dòng)另一個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)然，這也是政府真正嚴(yán)格監(jiān)管資金才可能達(dá)到的理想狀態(tài)。本報(bào)記者 張卉卉