潘石屹：房價或跌回2009年初

　　SOHO中國發布半年報時，該公司董事長潘石屹一番“中國住房市場價格和成交量都將下跌”的言論引發諸多關注。8月29日，潘石屹在上海出席2010金融地產峰會時，詳細解說了他給出上述判斷的原因。

　　潘石屹透露，今年第四季度，4個房產調控政策預計從嚴實施。這4個涉及保障性住房、信貸、預售收入和閑置土地的政策將通過供求關系和資金鏈兩個環節調節房地產市場銷售和價格。

　　“政策實施將增加市場上住房的供應量。真正影響價格的力量恰恰是供求關系，供應量的增加直接影響市場價格。此外，政策也會加劇房地產商資金緊張程度。企業的資金鏈緊張比任何導致降價的因素壓力都大。”在媒體一再追問下，潘石屹據此大膽估計，房價很可能回到2009年初的水平。

　　上述潘石屹預計第四季度可能從嚴實施的四項政策分別是保障性住房完成“雙50%”、“三個辦法一個指引”、“預售收入監管”和“閑置土地清理”。在他看來，“雙50%”和“閑置土地清理”將增加房地產市場供應量，其余兩個政策則會加劇房產商資金鏈困難。

　　“中央強調加大保障性住房建設。盡管這項政策幾年前就已提出，但執行起來沒有像今年這樣具體和嚴厲，如‘政府問責制’、每個城市要完成‘雙50%’。”潘石屹甚至估計，“如果政策持續嚴格實施，30%甚至更多的人不再僅僅依靠商品房解決住房問題，而是轉向通過保障性住房。”

　　針對閑置土地清理，盡管潘石屹認為不太可能做到“80%閑置地被收回”，但仍強調，“殺雞給猴看”、“殺一儆百”的效果也同樣驚人：“哪怕有8%、10%的閑置土地收回，就會對其余閑置土地帶來很大壓力，結果就是增加市場上住房的供應量。”

　　談到房產商資金鏈問題，潘石屹稱，此前不太被媒體關注的銀監會出臺的“三個辦法一個指引”和住建部出臺的“預售收入監管”其實“殺傷力比表面看起來大”。

　　他分析，銀行把錢直接貸給施工單位和材料商，開發商手里原來的活錢就變成了死錢，“對那些毛利率不高、銷售建設過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應商款項的開發商影響更大”。另外，“一般房地產企業的運行資金中有超過50%來自預售收入，對預售收入的監管、分階段放款，也會把開發商的活錢變成死錢”。

　　雖然潘石屹對房地產市場的未來走向的判斷建立在微觀的政策分析層面，但他也從宏觀層面理性指出，目前“GDP的增長、就業壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問題都壓在房地產一個行業上，這些壓力超出了這個行業承受的極限”，總有一天，這個行業將“不能承受”。本報記者 劉洋　發自上海