地價3億樓高300米 “福建第一高樓”地塊拍出

　　關注理由：

　　位于福州中央商務區的300米高地標性建筑地塊受熱捧，經過91輪競價，最終由福建升龍地產和天津津東房地產開發集團以3.02億元聯合競得。據了解，該地塊是目前福建規劃出讓建筑高度最高的地塊，被譽為“福建第一高樓”。

　　昨日中央商務區4幅地塊全部成功出讓，其中，萬科拿下了中央商務區目前出讓的首幅商住地塊。而福州“二化”地塊(原東南電化公司地塊)昨日流拍，轉為掛牌程序，報名時間截至9月2日。

　　今年來，在住宅地產被嚴控的背景下，地產大軍紛紛進軍商業地產，分析人士認為，商業地產在國內的發展時間較晚，還存在巨大的市場空間。

　　拍賣：91輪競價，地塊溢價132%

　　在昨日的拍賣會上，中央商務區的B7地塊成了媒體和業界關注的焦點，原因在于它的“身高”。根據規劃，該地塊建筑高度限高為300米，規劃為商務辦公、酒店、商業。這是目前我省出讓的規劃建筑高度最高的地塊，閩第一高樓”“ 當之無愧。

　　經過91輪競價，這幅21.63畝地塊，最終被福建升龍地產與天津津東房地產開發集團以3.02億元聯合競得，樓面價2464元/平方米，畝單價1396萬元，溢價率132%。據了解，

　　福建升龍地產在福州開發過中天·翡翠城、中天·碧湖云天、中天·金海岸等項目。天津津東房地產集團是一家以房地產開發為主業，兼營零售業、酒店、物業管理的集團化企業。1992年10月成立，總資產近50億元人民幣，是天津市房地產開發一級資質企業，在商業地產方面有較強實力。

　　“300米高的第一高樓是地標建筑，又在閩江畔中央商務區，這對開發商還是比較有吸引力的。”現場一位業內人士表示

　　近年來，福州的超高層建筑不斷涌現，目前福州的第一高樓為世茂茶亭國際花園儷園， 層，高178米；而在建中56的最高樓——世茂國際中心58層，高達273米。在福州，已建、在建和已出讓地塊擬建的百米高樓，有百棟左右。

　　萬科6.53億元拿下商務區首幅商住地

　　據介紹，昨日共有8家開發商參加了競買，其中有來自北京、天津、深圳、哈爾濱、泉州、江西的外地開發商報名參與。

　　昨日，4幅中央商務區地塊全部成功出讓。閩江北岸中央商務中心B6地塊，面積28.23畝，經過39輪競價，由福建高。 佳房地產以4.2億元競得，樓面價3433元/平方米，畝單價1488萬元，溢價率85%。

　　中央商務中心B9地塊，面積19.34畝，通過46輪競價，由，省六建集團以總價2.7億，樓面價2464元/平方米購得，畝單價1396萬元，溢價率達131%。

　　而昨日，閩江北岸中央商務中心B8、B10整體出讓，地塊面積38.1畝，這是目前中央商務區首次出讓商住地塊，該地塊經兩輪舉牌，以總價6.53億元，被萬科集團全資子公司福州市萬榕房地產開發有限公司收入囊中，樓面價4992元/平方米，畝單價1714萬元。

　　“二化”地塊流拍下月轉掛牌出讓

　　昨日，受關注的319.6畝的“二化”商住地塊，因未符合拍賣要求，轉為掛牌程序。

　　“起拍價為31.96億元，必須在競地后半年內全部交清土地款。”業內人士分析，在樓市調控的背景下，半年內繳足這么多資金，資金實力要求比較高。根據出讓要求，該地塊土地款必須在競地后30日、120日、180日內分三期，比例為50%、20%、30%支付。

　　分析：中央商務區地塊緣何低價出讓？

　　從昨日的拍賣情況看，中央商務區的樓面地價較低，除了萬科競得的B8、B10地塊，樓面地價為4992元/平方米外，其他三塊均僅兩三千元，閩第一高樓”“ 的樓面地價也僅為2464元/平方米。中央商務區地塊緣何低價出讓？“價格還是比較合理的，因為地塊建筑高度比較高，建安成本比較高，這就是超高層摩天大樓出讓價不高的主因”。一位業內人士表示，超高層高樓的地下基礎、建筑結構 消、防、機電等建安成本比較高。

　　根據出讓公告，除了B7地塊限高300米外，B6地塊限高為200米，B9為250米，萬科競得的B8、B10商住地限高分別為180米、150米。

　　據一家規劃公司的成本測算分析，中高檔商務超高層包括公共部分的簡易裝修、高樓智能設備在內的建安成本，24層左右大約在3000-3500元/平方米，56層約在6000-6500元/平方米，67層為10000-12000元/平方米，99層則為16000元以上/平方米。

　　業內人士表示，由于地塊特殊性，裝修的差異性，成本預算或有偏差，但是超高層的建安成本是隨著高度而直線上漲的。

　　監管：防爛尾樓和閑置地，榕將實行開竣工申報制

　　“沒有實力，開發商也不敢貿然來拿中央商務區地塊”，一位業內人士表示，雖然此次中央商務區的出讓價并不高，但是，其他條件比較嚴格。每塊地都設定了封頂時間，比如B6、B8、B10地塊應在2013年6月30日前結構封頂；B7地塊應在2014年6月30日前結構封頂；B9地塊應在2013年底前結構封頂。如未能按期結構封頂，每延期一日，繳納土地價款總額0.3‰的違約金。此外，每塊地都要求繳納建設保證金。

　　而在拍賣會上，拍賣主持人透露，福州市將馬上啟動土地出讓的開竣工申報制度，對土地開發進行實時監控，避免出現爛尾樓和閑置地塊。

　　焦點：防御調控風險，商業地產遭熱炒？

　　記者注意到，今年福建升龍已在榕拿下了多幅商業地塊：金融街D1地塊，限高200米中央商務區的B4地塊，還有此次的300米高樓，頻頻落子福州商業地塊。

　　而同時，競得B6地塊的福建高佳地產，去年曾以郭氏地產名義拿下了原富成味精廠地塊，而競得B9地塊的福建六建，實則為福晟地產的全資子公司。

　　去年以來，特別是今年樓市調控下，商業地產備受開發商的青睞。

　　開發商為何涌入商業地產呢？業內人士分析，首先，持有商業地產不僅可抵御通脹，還可合理避稅，持有一定的商業地產，可避免清算土地增值稅。其次，在住宅地產越來越受到調控杠桿的影響下，商業地產雖然回收慢，但利潤趨穩定。“開發商別一味地以為商業地產是調控政策的避風港”，我省地產業界人士林先生表示，近半年來，在樓市調控風暴中，各大城市的開發商轉戰商業地產，大量熱錢流入商業地產項目，一些地產商盲目拿地。林先生坦言，從樓市調控進展來看，若熱錢過分涌入商業地產，導致投資泡沫，政策面很可能會介入打壓，開發商也將面臨物業大面積滯銷的困境。

　　從今年8月份開始，福州非住宅(包括商鋪、寫字樓等)的土地增值稅稅率，也從現行的2%上調至5%。業界人士提醒，福州的商業地產經過前一輪猛漲，在稅費等交易成本上升及調控政策預期趨嚴的背景下，投資客應理性看待未來的升值空間。記者 楊永敏