深圳存量土地開發(fā)唱主角

　　在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立30周年的日子，國務(wù)院日前原則同意《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》，這一規(guī)劃重新確定了深圳的城市定位，除原有的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”之外，首次被賦予“全國經(jīng)濟(jì)中心城市”和“國際化城市”兩大角色，深圳將打造“三軸兩帶多中心”的新城市結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場上，存量土地開發(fā)占主角，相關(guān)上市公司的土地資源可能會獲得重估。

　　“三軸兩帶多中心”確立

　　一直以來深圳特有的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”定位繼續(xù)堅持。“全國經(jīng)濟(jì)中心城市”的定位在這次的《總體規(guī)劃》中正式被明確下來，而十年前深圳的城市性質(zhì)定位只是“華南地區(qū)的中心城市”。另一個是“國際化城市”，這是國家對深圳賦予的一個非常重要的職能，這也反映了深圳重要的特色。

　　根據(jù)規(guī)劃要求，深圳未來要合理控制城市規(guī)模，到2020年，城市常住人口控制在1100萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在890平方公里以內(nèi)，還確定了“三軸兩帶多中心”的結(jié)構(gòu)。

　　相關(guān)人士分析，縱向“三軸”考慮了深港緊密合作以及與珠三角各大城市的緊密銜接，向北分別聯(lián)系廣州、東莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地區(qū)，與《珠三角城市發(fā)展規(guī)劃》的空間結(jié)構(gòu)吻合，向南緊密聯(lián)系香港，包括西部的深圳灣口岸、中部的皇崗口岸、東部的羅湖口岸以及正在建設(shè)的蓮塘香園圍口岸；橫向“兩帶”突破空間限制，向更大范圍拓展空間需求：向西跨越珠江，向東聯(lián)系粵東地區(qū)，北部發(fā)展帶聯(lián)系中山江門，南部發(fā)展帶聯(lián)系珠海、澳門。

　　此外，有消息指出《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》也將很快獲批，前海合作區(qū)將成為珠三角“曼哈頓”。深圳市政府三年內(nèi)將對前海合作區(qū)投入400億元。

　　興業(yè)證券策略分析師張憶東認(rèn)為，同其他區(qū)域規(guī)劃一樣，在前海或附近擁有土地的公司，將最先受益于前海合作區(qū)規(guī)劃帶來的土地價格重估。前海合作區(qū)有望拉動深圳本地地產(chǎn)股，甚至激發(fā)地產(chǎn)股板塊行情。

　　然而有投資機(jī)構(gòu)指出，目前二級市場主力資金對于利好消息的出臺，短期內(nèi)側(cè)重于波段操作。在利好兌現(xiàn)的情況下，深圳本地股很可能不是受到資金追捧而是借機(jī)獲利了結(jié)。

　　存量土地開發(fā)唱主角

　　同時，深圳城市更新已經(jīng)有了階段性成果，第一批推出20個開工項目，可以提供大約210萬平方米的住宅。

　　深圳市規(guī)劃國土委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，第一批的20個項目涉及總用地面積2145畝，建設(shè)用地面積1605畝；規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積440萬平方米，其中，商品住宅建筑面積210萬平方米，保障性住房7.8萬平方米；預(yù)計固定資產(chǎn)投資額220億元。主要集中在龍崗、寶安兩區(qū)。龍崗10個，寶安5個，福田3個，南山、羅湖各1個。

　　深圳土地市場已經(jīng)連續(xù)10個月沒有住宅用地供地，此前的一次拍賣還要追溯到去年9月，金地以24.4億的價格拿下了觀瀾橫坑水庫片區(qū)的兩個地塊。深圳市城市更新辦公室表示，深圳的存量土地的再開發(fā)開始超過增量土地的擴(kuò)張。

　　統(tǒng)計資料顯示，深圳全市城市更新計劃內(nèi)總項目多達(dá)286個，更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區(qū)126平方公里，舊工商住混合區(qū)6平方公里，舊住宅區(qū)8平方公里。

　　華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示，深圳由于土地供給有限，已一定程度上制約了企業(yè)的投資增長。如今通過重新規(guī)劃、定位和大規(guī)模重建，將對深圳本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來新的推動力，對相關(guān)上市公司也是新的投資機(jī)會。

　　魚晉華認(rèn)為，未來一線城市的舊改將日益和保障住房建設(shè)及市政配套建設(shè)結(jié)合在一起，并將更注重綁定改造企業(yè)與舊改項目的長期共贏利益，在一線城市未來的城市更新改造發(fā)展中，更看好具備市政房建綜合開發(fā)能力以及綜合商業(yè)運(yùn)營能力的開發(fā)企業(yè)。本報記者 萬晶