開發商"吃肉我喝湯" 項目經理揭物業管理潛規則(2)

　　劉強說，這筆錢名義上是都歸開發商，“不過具體數字并不是特別清楚，應該是三七分成吧，我們公司這邊差不多能分個100來萬。”

　　記者隨后查閱相關資料發現，雖然業主購房款中包含地下室成本，但目前沒有任何法律、法規對城市居民小區防空地下室的產權歸屬予以明確界定。

　　省錢三大絕招

　　除了明面上暗地里的進賬，各家物管公司都有省錢節流的絕招。

　　第一招：減員以吃空額

　　劉強所在的小區物管公司滿額應是80人左右，保潔一般配20人，保安是30人，工程項目部、客服和辦公室30人，實際上從來就沒滿員過。

　　“現在保安對外報價都是1800元，真正工資發到保安手里不到1200元。保潔對外報價1400元，實發工資是不到1100元。”劉強說，一般保潔保安都會外包，主要為了方便“吃空額”——“這是行業的通行規則。”

　　劉強透露，他此前所在的小區實際上崗總數一直少了近30人。“減掉30人，你算算一年多少錢？六七十萬。”劉強說，一年人工上省下來的錢就是老總的一輛寶馬。

　　“我聽說海淀有個小區業主天天查崗，后來發現上崗的少了1/3，其實大部分小區都不會這么查。業主要查是很難查出來的，名字都登記在那兒，你是看不出來的。”劉強說。

　　第二招：減少維護費用

　　“舉例來說，頂樓水箱、排水系統每年清一次得兩萬，那就兩年清一次。有些設備該維護三次的，那就維護兩次或者一次。公共照明，剛入住的時候肯定都是亮的，現在壞了不少，能不換的就先不換，還可以省下不少電費。電梯運行也是，這樣一年下來省個20萬沒問題。”劉強說。

　　第三招：綠化上打主意

　　“能省下來的是細賬。”劉強強調。“比如澆水、割草、修枝，干我們這行的一看就知道是該修的沒修。綠化頻率降低，成本就降低。一年也能省不少錢。”

　　記者問，據媒體報道有些大型小區物業管理公司僅綠化費一項幾年能賺幾十萬上百萬是否屬實？劉強點點頭：“差不多。”

　　“不過這并不是行業通病。也有不差錢的物業公司，不用這么精細。我們小區小，成本就高，老總總想著開源節流。”劉強說，但是問題都是這么出來的，“物業公司一摳，服務標準自然就下來了。”

　　如何對付業主、業委會、新物業

　　對業主 折騰他三五次 也就交了

　　在劉強的記憶里，新小區物管公司接手的頭兩年，是最愜意的。

　　“開頭兩年的物業費鐵定白掙”——劉強說，起初物業費的收取率超過90%，幾乎所有業主都交費。而且，頭兩年新小區基本沒有太多的管理成本，門窗、防水都有廠家質保，“電梯、路燈都是新的，連紗窗更換都有人替你掏錢。”