購房支招：了解二手房買賣、簽合同12要點 (2)

　　要點8：違約責(zé)任。1.明確規(guī)定當(dāng)丙方發(fā)生無正當(dāng)理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行三種情況時，丙方必須對甲方、乙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還傭金、所代收的房款及各項費用、文件資料，同時規(guī)定了賠償金額或比例。2.當(dāng)甲方、乙方發(fā)生無正當(dāng)理由解除合同；相互或與他人私下溝通，損害丙方利益；未按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無法履行合同；其他因甲方、乙方造成丙方無法完成委托事項或無法繼續(xù)履行合同等情況時，甲方、乙方對丙方承擔(dān)違約責(zé)任，全額退還所收取各項費用、文件資料，同時由違約方支付傭金給丙方，并約定追加賠償方式。3.約定了甲方、乙方之間的違約情況、賠償方式和比例、金額。

　　要點9：規(guī)定了三方免責(zé)的情況。

　　1.因不可抗力致使合同無法履行的。

　　2.因相關(guān)政策、法規(guī)變動致使合同無法履行的。

　　要點10：約定了合同履行過程中發(fā)生爭議時的兩種解決方式。

　　要點11：提醒合同未盡事宜采取附件形式補(bǔ)充，避免因合同未約束到的問題引起糾紛。

　　要點12：合同規(guī)定一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。合同范本最后明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫相關(guān)負(fù)責(zé)人的名字、電話，并分別簽章。丙方必須填寫注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名字、注冊號等，以保障合同的安全性。

　　案例鏈接

　　在沒有見到房主的情況下，購房者曹先生與中介簽署了一份購房意向協(xié)議。中介口頭承諾，稅費和中介費由買賣雙方共同承擔(dān)。

　　但是當(dāng)曹先生拿回三方協(xié)議時卻發(fā)現(xiàn)：意向協(xié)議最后一條“其他約定”之后的空格在自己簽字時還是空白的，等賣方簽完了，上面居然添加了“交易中所發(fā)生的所有稅費均由買方承擔(dān)”。曹先生不認(rèn)可，但是百口莫辯。

　　中介在購房者有意購買房屋時，會不失時機(jī)地催促購房者簽訂預(yù)先制作的一式三聯(lián)的格式意向協(xié)議，并由購房者支付為數(shù)不多的意向金。

　　約定買方簽字后，意向金則轉(zhuǎn)為定金。但是為了避免買賣雙方提早碰頭而造成跳過中介私下交易的情況發(fā)生，中介也會尋找保護(hù)自己權(quán)益的方式來促成雙方交易，先不讓買賣雙方碰頭，意向協(xié)議通常由買方先簽，然后由中介拿給賣方簽。而買方簽字后，一式三聯(lián)的意向協(xié)議均被中介拿走。

　　律師提醒：由于格式的意向協(xié)議是預(yù)先制作的，會留出空格便于填寫，所以先簽約的買方千萬要注意，對于不需要填的空格一定要劃去，不要留有空白的空格。

　　當(dāng)然，合同的簽訂最好能在三方都在場的情況下進(jìn)行，并當(dāng)場留一份原件在手上，以免帶來不必要的麻煩。