專家縱論“三舊”改造：不能先拆遷后公布方案

　　廣州正轟轟烈烈地開展“三舊”改造(舊城區(qū)、舊工廠、舊村莊)工作,有何經(jīng)驗與爭議?在昨天舉行的中國華南地產(chǎn)高峰論壇第三十四期上,來自經(jīng)濟、房產(chǎn)、規(guī)劃、文化等各路專家齊聚一堂,對此各抒己見。

　　對于舊城改造,中華易學(xué)研究院副院長鐘炬表示,舊城改造不能失去原來的魂。現(xiàn)在荔灣老城區(qū)有不少現(xiàn)代化高樓,其高度及外觀與當(dāng)?shù)匚麝P(guān)風(fēng)貌格格不入,他呼吁,政府應(yīng)對老城區(qū)的新建筑制定外觀等方面規(guī)范,盡可能延續(xù)老城區(qū)的建筑特色。專家們還指出,政府不能先拆遷后公布方案,讓居民心里有底,同時應(yīng)最大限度允許回遷,從而減少拆遷阻力,也有利于保護(hù)原有傳統(tǒng)。

　　�ｊP(guān)鍵詞留住原貌

　　舊城改造要留住魂

　　昨天上午,專家們首先走訪了位于老城區(qū)康王路上的三個一手樓盤,這些樓盤在一片低矮平房中顯得鶴立雞群。在下午的沙龍里,中華易學(xué)研究院副院長鐘炬坦言,“三舊”改造各有側(cè)重點,單就舊城改造而言,不管怎么改,首先魂不能丟。比如有的近100米的高樓,其外觀特點就與荔灣區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌格格不入,顯得大煞風(fēng)景。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、廣東省省情調(diào)查與對策咨詢專家胡剛表示,在老城區(qū)簡單再建一個現(xiàn)代化高樓,與周邊環(huán)境毫不匹配,這個樓放到珠江新城和上海浦東完全一樣,沒有廣州的特色。

　　廣州市房屋開發(fā)建設(shè)有限公司古建筑事業(yè)部經(jīng)理朱秋利則表示,廣州“三舊”改造要保持、凸顯嶺南文化特色。“三舊”改造,要以“改”為主,不要以“造”為主,首先是改善老城區(qū)的居住、交通、配套服務(wù)、文物保護(hù)等四大環(huán)境,應(yīng)該是投入大于產(chǎn)出的改造,不是盈利的改造。

　　�ｊP(guān)鍵詞允許回遷

　　沒有回遷地方風(fēng)俗或消失

　　廣州史上舊城改造范圍最大的地塊———拆遷面積達(dá)18萬平方米、動遷人數(shù)達(dá)3000多戶居民的荔灣龍津東路、長壽東路舊城地塊的拆遷征詢正在緊鑼密鼓進(jìn)行。該項目實行兩輪征詢制度,第一輪咨詢必須取得90%以上居民同意才可進(jìn)入第二輪征詢。第二輪中,在規(guī)定時間內(nèi)簽訂拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3以上(含2/3)的,方可實施拆遷。盡管該地塊私宅補償最高可達(dá)1.6萬元/平方米,然而此前首輪征詢只有52%的業(yè)主同意改造,拆遷補償方案只能回爐重定。

　　記者采訪了解到,該項目首輪不通過的一個主要原因是不設(shè)原址回遷。

　　荔灣區(qū)原地方志辦主任、副研究員胡文中表示,如果允許回遷矛盾就少了一點,能更快推進(jìn),也能保留原有居民的傳統(tǒng)。廣州市房協(xié)專家委委員黃穗誠持同樣意見:“要是沒有回遷的話,西關(guān)的風(fēng)情就沒有了,我們再過十年可能就沒有村里的龍舟賽了。舊城和城中村改造必須要有回遷,不然地方風(fēng)俗民情都會趨于消失。”對于目前廣州實行的兩輪征詢制度,專家們認(rèn)為,這樣可以增加原住民的議價空間,也體現(xiàn)了社會進(jìn)步。“拆不動也是好事,證明條件還沒成熟,政府、開發(fā)商、原住民各方利益沒有協(xié)調(diào)好,應(yīng)該再慎重處理,避免改造后出現(xiàn)爛攤子。”

　　�ｊP(guān)鍵詞公布方案

　　讓市民清楚規(guī)劃才能順利動遷

　　隨著廣州“三舊”改造的銜枚疾進(jìn),有的舊城改造地塊甚至還未做好長遠(yuǎn)規(guī)劃便開始動遷,比如荔灣龍津長壽地塊。“政府是想花少錢把我們遷到郊區(qū)去,然后大搞商業(yè)開發(fā)。”不少市民曾質(zhì)疑道。

　　“目前有的舊城改造沒有公布改造的方案,就先出動作,拆遷后才公布方案,我覺得這有悖于先后。要考慮我們是否依法辦事,必須先規(guī)劃后建設(shè),有了詳細(xì)的規(guī)劃才能動遷。”黃穗誠表示,應(yīng)當(dāng)詳細(xì)規(guī)劃好了再去落實動遷。

　　在廣東工業(yè)大學(xué)高級經(jīng)濟師申格聯(lián)看來,“三舊”改造是有好處的———百姓得實惠、政府有政績、開發(fā)商獲利益。“不過,這件好事要做好,第一要提高綠化率和配套,第二也沒必要大拆大建,現(xiàn)在穿衣戴帽做得很好,有的舊式房子格局好,南北對流,完全可以再翻新一下外觀,涂一層油,弄漂亮后再搞好公共環(huán)境。”

　　朱秋利表示,“不定好規(guī)劃,會有很多黑洞,以后建成什么樣不知道,居民沒有知情權(quán),有可能覺得上當(dāng)受騙。”

　　-專家點評

　　開發(fā)商介入城中村改造可名利雙收

　　在胡剛看來,現(xiàn)在廣州“三舊”改造是很大一個政策的變化,組織的主體已經(jīng)不是政府了,也不是開發(fā)商,而采取一村一策,村委會有了較大的話語權(quán),比如說村委會可以籌錢改造,也可以直接和開發(fā)商談,而開發(fā)商可以繞過政府傳統(tǒng)的土地拍賣程序,直接介入改造,活動空間較大。

　　“參與城中村改造是名利雙收的。”著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓解釋,通過調(diào)高容積率等手段,城中村改造的樓面地價往往會控制在5000元/平方米以內(nèi),加上拆遷等費用后,總成本在12000元—15000元/平方米,有些市中心地塊周邊的房價都漲到兩三萬元,還是有利可圖的。同時開發(fā)商還可借此迅速提高知名度。