易憲容：經(jīng)濟(jì)增速雖放緩房地產(chǎn)調(diào)控松不得

　　當(dāng)前我國大中城市中住房空置現(xiàn)象，說明投資性需求仍主導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，我們必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈，不要過于擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長放緩有影響。

　　盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍有待于觀察，但有一則數(shù)據(jù)頗為引人注目，據(jù)不久前國家電網(wǎng)公司的一份不完全調(diào)查顯示，目前我國660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房約6540萬套，這足夠2億人居住(占我國城市人口近三分之一)。如此巨量的住房空置現(xiàn)象，足以說明投資性需求仍然主導(dǎo)了當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　透過這一現(xiàn)象可以看到，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍然相當(dāng)旺盛。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，如住房銷售面積也出現(xiàn)全面下降，但住房價(jià)格卻仍居高不下。住房價(jià)格之所以沒有下跌，是因?yàn)橥顿Y或投機(jī)者、開發(fā)商情愿空置也不愿意降價(jià)，目的是為了熬過房地產(chǎn)調(diào)控周期，從而可以坐等房價(jià)上漲而賺取價(jià)差。

　　形成這種預(yù)期的根本原因在于，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)早已演變成一個(gè)投資性需求而非消費(fèi)性需求主導(dǎo)的市場(chǎng)。在投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)以投資為目的的買房人不理會(huì)房價(jià)將下跌的市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，他們就不會(huì)降價(jià)出售住房，相反還會(huì)積極尋求獲利的交易機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致住房的投資性需求并未減少。這是當(dāng)前我國大中型城市中住房空置會(huì)如此之高的根本原因之一。

　　從這個(gè)角度分析，投資性需求旺盛是導(dǎo)致當(dāng)前我國大中城市中住房空置率高企的最主要因素，反過來講，高懸的空置率又說明，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性特征依然相當(dāng)突出。

　　那么，是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求？筆者一直堅(jiān)持認(rèn)為，這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策。例如，2009年個(gè)人住房信貸規(guī)模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個(gè)人住房信貸規(guī)模達(dá)到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機(jī)者可以低成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性需求也導(dǎo)致房價(jià)的快速飆升。這些住房投資或投機(jī)者可以通過“低買高賣”方式賺取差價(jià)，結(jié)果則導(dǎo)致住房消費(fèi)者無力購買住房。確實(shí)，借助銀行高杠桿率的住房信貸，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也變成了投資或投機(jī)者主導(dǎo)的天下。

　　到目前為止，我們還找不到哪個(gè)國家的居民會(huì)如此偏好于投資房地產(chǎn)，會(huì)擁有如此之多的住房套數(shù)。這可能是部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策及投資性需求旺盛共同引致的結(jié)果之一。由此，房價(jià)過高、投資性需求過旺，不僅放大了國家金融風(fēng)險(xiǎn)，而且還導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無法得到及時(shí)調(diào)整。這可能是國家再次出手實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控的根本原因之一。

　　但是，我們也應(yīng)該看到，盡管“國十條”出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了“量跌價(jià)不跌”，但近期市場(chǎng)依然擔(dān)憂繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長放緩，并將加大“國十條”的實(shí)施與執(zhí)行難度，導(dǎo)致暫時(shí)難以落實(shí)和推出相關(guān)的配套政策措施，房地產(chǎn)調(diào)控也將進(jìn)入調(diào)控效果的觀察期。

　　其實(shí)，這種擔(dān)憂也不無道理。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在巨量的住房空置率，早已向我們敲響了警鐘，旺盛的房地產(chǎn)投資性需求非但沒有減弱，反而還在不斷試探房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線與效果。迄今，房價(jià)并沒有因房地產(chǎn)調(diào)控而出現(xiàn)大幅下調(diào)跡象，就是一個(gè)證明。這也是市場(chǎng)為何憂慮房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)“半途而廢”的重要原因之一。

　　因此，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大背景下，如何做到避免房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)影響未來經(jīng)濟(jì)增長放緩，又要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控，這是目前中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨的一個(gè)兩難選擇。

　　不過，依筆者之見，盡管房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)一定幅度放緩，但從長期看將有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量。這是因?yàn)椋�只有繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控大方向，堅(jiān)決“擠壓”歷年來形成的房地產(chǎn)泡沫，中國才能避免未來可能出現(xiàn)的金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，才能保證未來中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。

　　由此可見，我們不必過于擔(dān)憂加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長放緩，相反，這次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)是推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為由消費(fèi)主導(dǎo)的一個(gè)市場(chǎng)，是有利于中國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展的。

　　從近期各部委的頻頻表態(tài)中可見，國家對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的決心仍然很大。所以，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的復(fù)雜形勢(shì)，我們必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈。

　　□作者 易憲容

　　作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員