央行銀監會警示地產信貸風險 意在迫使房企降價

　　這兩天，央行、銀監會接連對房地產信貸政策以及信貸風險表態。央行重申要嚴格執行差別房貸政策，監管層對房地產信貸尤其是開發貸款風險發出了密集警告。

　　“在房地產貸款中，個人抵押貸款的風險非常小；而地產商的開發貸款則有一定風險，但目前這種風險尚在可控范圍�！泵裆�證券副總裁、首席經濟學家滕泰在接受中國經濟時報記者采訪時表示，中國房地產貸款大部分是優質貸款。

　　房貸風險總體可控

　　滕泰說，之所以認為中國房地產貸款大部分是優質貸款，一方面是因為很多貸款都有較好的資產抵押，抵押比率比較高；另一方面，商業銀行在發放貸款時，對貸款企業還款能力、項目執行能力等方面的調查都非常嚴格。這與金融危機之前的美國房地產貸款完全不同：首先，美國房地產市場本身并沒有過多的增長驅動力，其次，他們有許多次級貸款，這些次級貸款主要是針對80后、70后這些還款能力不強的群體發放。所以，比較而言，中國整體的信貸風險都不大。

　　本報記者從南方一家國際銀行行長那里了解到，個貸市場目前也沒有太大風險。因為，當前房價是在今年3月份之后一路狂漲而上形成的，即使在政策調控下下跌20%，也只是回到今年3月之前的水平，房價仍在高位運行。而且，今年3月之后，雖然房價大漲，但并沒有真正形成多少市場成交量，而銀行也沒有形成大規模的個貸額度。

　　“風險警示主要是指開發商的開發貸款�！北本┞撨_四方房地產經紀公司總經理楊少鋒在接受本報記者采訪時介紹，目前銀監會對商業銀行有指示，囤地的開發企業不能貸款，國土資源部也正在全國打擊囤地行為�！霸谶@種情況下，囤積的土地已經變成了開發企業最大的負擔。”

　　風險警示可能迫使房企降價

　　楊少鋒說，對于資金實力不夠、土地囤積較多、開發能力又比較弱的企業，其目前的現金流非常危險。一方面市場成交量低迷，企業沒有資金流入；另一方面國土部加大對企業土地的清查力度，迫使企業不得不加大土地開發規模，而加大開發量即意味著資金投入也要加大。在這種情況下，開發企業既從銀行貸不到款，又無法通過市場銷售回款，資金鏈繃得太緊，很容易就會斷裂。

　　事實上，目前已經有一些業內人士認為“部分房地產商存在資金鏈斷裂現象”。據了解，高層監管人士也有這種表態。因為目前樓市交易持續萎縮，開發商銷售資金回籠不暢，令開發商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續收縮，也令開發商苦不堪言。

　　“如果這種狀況持續下去，開發商就會越來越缺錢。”楊少鋒告訴記者，其實政府也很擔心市場出現大跌。“現在銀行為什么要做壓力測試，一方面是把風險置于可控范圍內，另一方面也是希望通過信貸收緊的壓力讓房企加大土地開發量，加大銷售力度，其實就是迫使企業降價銷售�！�

　　所以，房貸風險警示并非意味著風險真的很大，這只是監管層傳遞的一種指導信號，就是目前銀行方面對開發商貸款采取的依然是收緊政策，企業要想緩解資金壓力，只能通過降價以求快速銷售。

　　“當然，并非所有房地產企業的資金鏈都脆弱不堪。”滕泰認為，國內開發商經過多年發展，目前實力已經相當雄厚，不論是信貸實力還是資產規模，都跟過去不可同日而語。而且，過去十年，房地產行業的調整不止一次，但都沒有出現上世紀90年代的爛尾樓情況，這說明市場需求隨著經濟增長和居民收入增長也在不斷上升。最重要的是，房企的資本積累也已非�？捎^。

　　中國管理科學研究院研究員李開發在接受本報記者采訪時也認為，目前開發商并不缺錢，資金壓力也還不是很大，否則，房價早就真正開始下降了。

　　“房地產開發商的資金鏈至少在2010年不會斷裂�！崩铋_發說，目前市場上不斷出現的房價“假摔”、明降暗漲現象，只能說明資金壓力還不到真正會壓垮房企的時候。本報記者 王小霞 實 習 生 謝侃侃