樓市調控政策影響趨于常態 剛需客戶開始入市

　　經過三個多月的消化，樓市調控政策影響已趨于常態，市場主導因素逐步由之前的政策因素轉變為供求關系本身。7月以來，滬上二手房市場客戶帶看量明顯上升，部分房源成交周期有所縮短，市場顯現出一定回暖跡象。

　　福美來不動產市場部統計數據顯示，4月中旬樓市新政頒布后，5月和6月本市二手房成交量都在6000多套的低位徘徊，分別為 6776套和 6468套，兩者總和是4月一個月成交量的六成左右。 7月以來，剛性需求客戶帶看量明顯上升，經紀人每周人均帶看7到8組，環比翻了一倍。帶看量上去了，成交機會自然也就大了。福美來盧灣店上周剛成交了一套匯龍新城119平方米的兩房，總價415萬元，折合單價3.5萬元，比周邊市場價低10%左右，房東掛牌后一周內即告成交。該店經紀人表示，新政出臺已有3個月了，部分剛性需求買家對未來房價大跌不抱太多希望，近期看房明顯增多，且購房誠意度較之前有所提升。另一方面，房東出售誠意度也有所上升，并留有5%左右的議價空間，不少掛牌出售的優質房源吸引了剛性需求客戶的目光。

　　二手別墅報價未見明顯松動。7月，幾個外圍別墅集中的板塊吸引了不少購房者的關注。如浦東周康、松江新橋等板塊，別墅看房客戶持續增多，環比增加20%至30%。別墅房源的稀缺性，使其在樓市調整時期具有一定的抗跌性，鮮有議價空間。 21世紀不動產年家浜路分行經理表示，7月以來，周康板塊公寓房買家沒有明顯增多，而別墅看房量有30%的增長，客戶多為外省市投資者，他們看中別墅產品的稀缺性所帶來的升值潛力。盡管這類別墅總價400至600萬元，但他們一般都具備全額支付的能力，入市行為不受貸款收緊政策影響。在需求上升的支持下，別墅價格走勢穩定。以該板塊附近的公寓房為例，目前主流掛牌價在每平方米1.5至1.6萬元，較4月初有20%左右的下跌，但別墅報價未見明顯松動，尤其是中高端產品一直維持在每平方米4萬元左右的水平。

　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪表示，從目前市場的實際交投來看，剛性需求客戶入市比例超過90%、投資者占比依然寥寥。基于自住型購房客戶逐漸入市，在沒有更嚴厲政策出臺的情況下，未來房價有望逐步企穩。外環線附近區域在上一輪行情中房價上漲較快，目前市場調整時期下降空間會比較大。對于有意購買外環線附近物業的買家來說，目前可以嘗試爭取15%的議價空間。 (賀理銘）