2天售罄854套房源 萬科長陽地王“踏空”真相

　　無可爭議的事實是，去年的地王，今年甩貨賤賣了。所以廉價甩賣，才是萬科長陽半島首期854套房源2天內被搶光的秘密。萬科這一次“賤賣”可以看作是此前公園五號商業地產賤賣的延續。當然，任何時候低價賤賣都是情非得已。外界看到的慶功宴也許是表象，地王“踏空”才是真相

　　854套房源，2天售罄！是逆市熱銷還是忍痛甩貨？在火爆的銷售現場，誰又能察覺北京萬科董事長毛大慶的痛苦？

　　昔日地王今日賤賣

　　7月24日，萬科長陽半島開盤。854套房源，近7000組意向購房者，2天內搶購一空。在成交量一片低迷的北京房地產市場，萬科讓所有人感覺到樓市酷暑的炙熱，不過，除了萬科的高層自己。

　　2009年9月，剛從凱德置地跳槽萬科的毛大慶親自率隊參與競拍房山區長陽鎮起步區1號地項目。在經過長達164輪的激烈競價后，國資背景的開發企業中建、北京城建和中國遠洋退出，萬科以22億元的高價最終勝出，成為當時的房山地王。該項目總投資61.13億元，總建筑面積達100萬平方米，成為萬科進入北京23年來開發的最大項目。

　　當時，該塊土地的樓面地價已經接近6500元/平方米。業界保守預估，中糧萬科在此項目上的定價，將在15000至17000元/平方米。如果沒有遭遇地產宏觀調控，長陽半島項目將為萬科帶來豐厚的收入和利潤。

　　但是，宏觀調控打亂了萬科的計劃。長陽半島正式開盤時，整個項目均價13400元/平方米，其中板樓15000元/平方米左右，塔樓中部分靠近地鐵的房源售價甚至不足11000元/平方米。首期開盤的854套房源中，主力戶型是85平方米左右的兩居和90平方米左右的三居。按照這一開盤均價，作為商品房的長陽半島與相鄰的6號地限價房項目12500元/平方米的平均售價相比，高出僅僅900元/平方米。而萬科長陽半島賣的是精裝修，“鄰居”限價房只是毛坯房。

　　現金流或已吃緊

　　綜合萬科公布的數據顯示，萬科2010年上半年累計實現銷售面積320.2萬平方米，實現銷售金額367.7億元，成為上半年惟一一家銷售超過300億元的企業。

　　但是根據中國指數研究院的統計數字，同樣是2010年上半年，萬科共取得39個項目，以251.44億元的拿地總價和1040.28萬平方米總規劃面積占據著總價以及總面積兩榜榜首。

　　251.44億元買地錢，加之在全國幾十個在建工程所需源源不斷投入的資金，讓萬科的現金流空前緊張。即便半年367.7億元這樣驕人的業績，也讓萬科不得不采取低價策略，犧牲掉唾手可得的利潤，加快現金的回收。

　　申銀萬國近日發布的一份研究報告顯示，僅在6月份，萬科在全國所有項目平均降價幅度達到14.3%，其中前期價格較高的項目降價幅度更大，上海地區降價幅度達到20%，深圳達到15%。要知道，萬科的靈魂人物王石多次公開宣揚，“毛利潤超過25%的項目萬科不會去做”。如按照17000元/平方米的預期價格計算，萬科長陽半島項目的降價幅度為21%。如果王石所言最高25%毛利屬實，則萬科長陽半島項目毛利不到5%，已經是虧本甩賣了！

　　萬科相關負責人表示，萬科這一期房源售罄后的認購金額超過10億元。如果不是遭遇宏觀調控，長陽半島不賤賣，僅首期就最少可以多賣2.5億元。