拿地成樓盤降價動力 房企等機會下半年欲"搶糧"

　　“新政后北京土地樓面價下調(diào)近六成”解讀有誤 真正土地成交價格仍然高位徘徊———

　　“新政后北京土地樓面價下調(diào)近六成”，近日，這則消息甫一傳出，便引起了眾多買房人的極大關(guān)注。許多人依然記得，去年樓市暴漲時，無論是開發(fā)商、專家學(xué)者還是媒體以及普通買房人，都在地價、房價；“面包”、“面粉”……誰影響著誰的話題上爭論不休。如今，作為“面粉”的地價暴跌了六成，照理商品房價格也該下調(diào)六成。

　　但是，事實證明這個推論絕對是個偽命題。目前市場表現(xiàn)依舊是量跌價滯，觀望氣氛濃厚。可以肯定的是，倘若某個項目將房價下調(diào)六成，售樓處一定會人滿為患。同樣，倘若土地樓面價真的下調(diào)了六成，卻為何不見開發(fā)商們重燃熱情瘋狂圈地呢？帶著這樣的疑問，《廣廈時代》特此進(jìn)行了調(diào)查。

　　●業(yè)內(nèi)否認(rèn)土地降價 供應(yīng)減少土地市場遇冷

　　“新政前后成交土地的樓面價事實上不具有任何可比性。就如同在房山買了一套兩居室，卻非要與CBD周邊的兩居室比照價格,以此證明房價下調(diào)一樣。”京東某項目副總經(jīng)理對于樓面地價下調(diào)的說法不以為然。

　　根據(jù)北京土地整理儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年(截至6月30日)北京共拍賣土地117塊。其中總樓面價下調(diào)了58.6%，從6654元調(diào)到新政以后的2749元/平方米；住宅的樓面價也從新政前的12258元，下調(diào)到了新政以后的5085元/平方米，降幅近六成。

　　對此，中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，新政后商業(yè)、保障房用地所占供地比例的大幅增加是導(dǎo)致總樓面價出現(xiàn)大幅下調(diào)的重要原因。而住宅用地樓面價的下調(diào)，則主要是由于新增供應(yīng)大多集中于郊區(qū)造成的。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，房山以及幾個遠(yuǎn)郊區(qū)占到了新政后供地面積的六七成。反觀新政前的高價地則多位于朝陽區(qū)的望京、常營和海淀區(qū)的薊門橋等核心區(qū)域。因此地價大幅下調(diào)也在情理之中。

　　另外，住宅類土地供應(yīng)，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的減少導(dǎo)致了新政后土地市場遭到冷遇，但價格并未明顯下調(diào)。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，6月北京僅成交3宗住宅及含住宅性質(zhì)用地，分別位于順義、房山兩個遠(yuǎn)郊區(qū)。這3宗住宅用地的總成交額為25.7億元，整體樓面均價為6379元/平方米。

　　其中，北辰實業(yè)闊別北京土地市場三年后再次出手，以總價12.56億元人民幣獲得順義區(qū)一地塊，折合樓面價為9741元/平方米，創(chuàng)4月中旬新政以來北京土地市場地價新高。與周邊項目15000-16000元/平方米的價格相比，這塊新地也絕不便宜。

　　同樣較受關(guān)注的成交地塊則位于房山區(qū)長陽板塊，緊鄰地鐵8號線，出讓樓面價高達(dá)6910元/平方米，比去年萬科中糧聯(lián)手創(chuàng)造的“地王價”還高出了467元/平方米。另外一塊地是位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的住宅用地，成交樓面價為3700元/平方米，相比去年底4354元/平方米的最高樓面價，下降了654元/平方米。由此不難看出，北京住宅類土地的供應(yīng)在新政后并未完全打開閘口，且成交價格依舊保持在高位。

　　●樓市低迷影響拿地?zé)崆?等待機會下半年欲“搶糧”

　　據(jù)了解，土地成交價格依然不菲，樓市交易持續(xù)低迷，導(dǎo)致房企的拿地?zé)崆槊黠@減弱。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，新政后，成交地塊的整體溢價率從新政之前的110.6%下調(diào)了近九成，目前僅為13.2%，達(dá)到去年以來的最低點。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，商品房走向的撲朔迷離影響了開發(fā)商主動拿地的熱情，由于成交量低迷，在資金收入放緩的情況下，最大限度地壓縮成本、控制支出成為維持企業(yè)正常運營的關(guān)鍵，因此各個房企的拿地心態(tài)趨于平和。

　　另據(jù)記者多方了解，雖然各個房企在拿地方面更加謹(jǐn)慎，但去年銷售過快導(dǎo)致土地儲備不足，仍使得不少企業(yè)把拿地作為下半年的主要任務(wù)。石開集團(tuán)旗下融景城項目營銷總監(jiān)魯連泊告訴記者，去年旗下的融景城項目熱銷了20多個億，2000多套房源全部售罄。銷售速度遠(yuǎn)超最初的規(guī)劃，如今已經(jīng)面臨著無地開發(fā)的窘境。因此將這筆收入投入土地市場，“儲糧備戰(zhàn)”就成了下半年的主要任務(wù)。

　　京漢置業(yè)的營銷副總裁史明也表示，如今公司在北京的項目只有少數(shù)尾盤在售，和許多房企一樣，都面臨著糧草將盡的局面。雖然現(xiàn)金流十分充裕，但入不敷出的情況畢竟不能長久。上半年的土地市場在脫離理性的情況下，鮮有拿地的良機，而下半年土地價格若出現(xiàn)回落，將是眾多房企重燃熱情的大好時機。

　　北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站提供的2010年土地成交信息統(tǒng)計后顯示，上半年北京市共有79塊各類土地因種種原因推遲入市。而成交的住宅及含住宅項目的經(jīng)營性用地僅有28宗，成交金額為489.5億元，成交土地面積為435萬平方米，僅占北京今年商品房供地計劃的34.8%。

　　由此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，若按照今年普通商品房最少1250萬平方米的供地計劃，必將有大量土地在下半年入市，這也是房企密切關(guān)注，準(zhǔn)備鏖戰(zhàn)“搶糧”的重要原因。

　　●增加供應(yīng)才能促成地價、房價真正下調(diào)

　　在采訪中，包括開發(fā)商在內(nèi)的許多業(yè)內(nèi)人士都表示，房價仍然存在下降的空間，但期待出現(xiàn)2008年那樣的大落基本不可能。在他們看來，市場還沒有大幅降價的“動力”，但如果土地市場能夠有充足的放量，開發(fā)商為了拿地，也會加大降價促銷的力度，以便快速回籠資金。

　　任志強就在博客中表示，供求關(guān)系的變化決定著價格，一味以降房價為目的，卻不增加土地供給，是難以達(dá)到調(diào)控目的的。在4月15日樓市調(diào)控新政出臺以來，近3個月的時間里，北京的可售期房住宅套數(shù)始終在56000-60000之間。按照去年的銷售速度，這樣的存量半年即可售罄。因此許多開發(fā)商在銷售上反而是待價而沽，坐等變局。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年高價拿地的房企多是實力雄厚的央企或龍湖、富力這樣的大型房企。在那一輪的圈地狂潮中，許多中小企業(yè)實際上并沒有什么斬獲，因此并不熱衷于對現(xiàn)有樓盤進(jìn)行降價促銷。唯有增加供給，使開發(fā)企業(yè)對土地市場走向的判斷趨于理性，將現(xiàn)金流用來換取“面粉”，才有助于促進(jìn)作為“面包”的樓盤價格向合理價值的回歸。(記者 李桁)