北京兩地王命運各異 10號將預售15號雜草叢生 (2)

　　“該地塊掛牌文件中并無‘70/90’限制，也為富力地產將其產品定位為高端提供了便利。”行內人士說。

　　15號地未動工：坐等升值？

　　廣渠門外10號地王項目即將開盤，而誕生在它之后不久的地王廣渠門15號地，目前卻未有動靜。

　　據記者了解，該地塊出讓合同規定的動工時間為1月31日，且市場上早有傳言該項目將于下半年上市預售，但記者日前到北京東四環大郊亭橋西北角的廣渠門15號地采訪時卻發現，這里雜草叢生，毫無動工的跡象。

　　“我們也不知道什么時候動工，正在隨時待命。”工地上一位工人向本報記者說。

　　行內人士向本報記者說，拿下該塊地王后，開發商方興地產時下正處于消化不良中。

　　去年6月30日，方興地產不惜血本地以40.6億元競得該塊地皮，樓面價達15321元/平方米，創下北京土地總價與單價新紀錄。

　　當時曾有業內人士分析道，該地塊的土地成本約占總成本的30%~50%。以此計算，廣渠門15號地項目的成本約在80億元左右。而以當時的市場價推算，廣渠門15號地項目的總銷售額也在80億元左右。換句話說，如果規劃上不謀求變化，方興地產在該項目上的投資將“平進平出”。

　　正因為如此，去年年底，為了增加利潤空間，方興地產向北京市規劃局提出了該地塊用地規劃調整的申請：將A4-1地塊建筑控制高度由60米調整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調整為100米。同時，在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整。

　　業內人士說，如果被批準，通過這種不變更容積率與建筑面積，提升樓盤高度、增加房源套數的辦法，方興地產將增加20多億元的利潤。

　　后來鑒于各方壓力，該次規劃變更申請被否。一位業內人士向本報記者說，“提升樓高無果后，方興地產或許正通過閑置土地以圖地塊升值的方式來消化廣渠門15號地。”

　　《每日經濟新聞》記者就該地塊動工及預售時間等問題致電該地塊開發商方興地產投資者關系部負責人肖文勝時，他以“相關問題不方便回答”為由匆匆掛掉了電話。

　　隨后記者聯系上了方興地產總經辦負責媒體聯絡的一位工作人員，他向記者說，“你發一個采訪提綱過來，我們會書面回復給你。”但截至記者發稿時，記者仍未收到他的書面回復。

　　地王進展折射開發商不同態度

　　楊明麗認為，拿地后，兩個地王項目的不同命運，折射出開發商對市場的預期的兩種不同態度。

　　富力地產最大程度地提高產品層次，逆市開盤，可見其對市場的大趨勢走向偏樂觀。而想通過提升樓高將利潤最大化、拖延開工時間的方興地產對市場的預期則偏于保守。無論如何，對開發商來說，兩種路徑都是策略性選擇，其背后都是同一個目的——最大程度地降低風險、最大程度地盈利。只是對于時下的方興地產來說，最大程度地規避風險就是最大程度的盈利。