房租大漲并非炒作所致

　　5月以來(lái)，伴隨著物價(jià)上漲，多個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金也明顯上升，北京、上海、深圳、廣州、天津、大連等城市的房租同比普遍上漲15%至20%，部分地段好、交通方便的房源，房租漲幅甚至高達(dá)50%。甚至有媒體稱(chēng)，房租上漲“堪比綠豆”。

　　對(duì)于前一段時(shí)間綠豆、大蒜等小品種農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格的暴漲，發(fā)改委等部門(mén)給出的權(quán)威解釋是，“幕后有游資在串通哄抬”。同樣，房租上漲也被部分專(zhuān)家解讀為“中介趁機(jī)抬價(jià)和炒作的結(jié)果”。

　　表面上看，房屋中介公司確實(shí)有炒作的嫌疑。在二手房銷(xiāo)售量冰凍之后，房屋中介公司的生存遇到問(wèn)題，希望通過(guò)租賃市場(chǎng)彌補(bǔ)收入的損失，租金上漲有利于中介提高收入。因此，要是能夠炒作，它們是有炒作動(dòng)機(jī)的，攛掇房東提租也是可以理解的。

　　不過(guò)，全國(guó)很多大城市“全面開(kāi)花”式的提租行為，應(yīng)該不是中介公司炒作一番就能辦到的。

　　首先，中介行業(yè)分散，市場(chǎng)集中度較低，而租賃市場(chǎng)又十分龐大，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)不可能成功炒作甚至操縱租金價(jià)格。以北京為例，目前，市場(chǎng)上大大小小的房屋中介機(jī)構(gòu)超過(guò)2000家，前五大中介在租賃市場(chǎng)上的份額，顯然不足以決定價(jià)格。

　　其次，作為房屋租賃市場(chǎng)的供給方——房東，比中介機(jī)構(gòu)更分散，人數(shù)眾多，不可能主觀愿意就能形成“價(jià)格共謀”。除了通過(guò)中介機(jī)構(gòu)外，還有相當(dāng)部分房屋租賃是房東與租客直接談判達(dá)成的。如果為數(shù)眾多、分散全國(guó)各地的房東都能形成“價(jià)格共謀”，那我們將很難再信任市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　因此，在房租上漲過(guò)程中，中介至多是推波助瀾，而不可能是始作俑者和主導(dǎo)者。房租上漲的原因，應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是中介炒作這么簡(jiǎn)單。

　　房租不斷上漲的基礎(chǔ)，無(wú)疑應(yīng)是房屋租賃市場(chǎng)“供小于求”的趨勢(shì)性關(guān)系。

　　如果說(shuō)，高房?jī)r(jià)下越來(lái)越多的居民被迫選擇“轉(zhuǎn)購(gòu)為租”，在短期內(nèi)增加了租賃需求，是房租上升的初始動(dòng)因。那么，人口向城市的流動(dòng)并定居，是租金上漲的中長(zhǎng)期推動(dòng)力。與上世紀(jì)80、90年代不同，近五年來(lái)，人口流動(dòng)呈現(xiàn)出的明顯趨勢(shì)，一是向大城市聚集，二是移民傾向加劇。其中，最典型的是，大學(xué)畢業(yè)生住房需求龐大。大學(xué)畢業(yè)生、公司白領(lǐng)、事業(yè)較成功的自由擇業(yè)者等紛紛進(jìn)入北京、上海等大城市，且“穩(wěn)定居住”的持續(xù)時(shí)間逐年加長(zhǎng)。

　　以北京為例，近幾年該市的常住人口數(shù)量持續(xù)攀升。截至2009年末，北京常住人口達(dá)到1755萬(wàn)人，比2008年末增加60萬(wàn)人，北京已經(jīng)連續(xù)三年年均增加常住人口50萬(wàn)人以上。如果以人均25平方米的居住面積計(jì)算，每年新增人口所需的住房面積高達(dá)1500萬(wàn)平方米，折合建筑面積約1900萬(wàn)平方米，以每套100平方米算，也高達(dá)19萬(wàn)套。而近年來(lái)，北京新建商品房遠(yuǎn)不足以滿足這一新增住房需求，因此，新增人口的住房需求將主要通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)滿足。

　　另一方面，整體物價(jià)的上漲也對(duì)租金上升產(chǎn)生推動(dòng)力。今年以來(lái)，包括糧食、蔬菜在內(nèi)的多種商品價(jià)格顯著上升。今年5月，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比漲幅突破3%，創(chuàng)近19個(gè)月來(lái)的新高。比較效應(yīng)加之房屋維護(hù)成本的提高，也助長(zhǎng)了房租的上漲。

　　不過(guò)，對(duì)于房租上漲的負(fù)面效應(yīng)，政府有關(guān)部門(mén)也應(yīng)引起重視。以目前的租金水平看，部分城市的城鎮(zhèn)居民租金占收入的比重已接近40%，生活壓力已然過(guò)大。而作為城市的管理者，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，出手調(diào)控防止資產(chǎn)泡沫；在房租價(jià)格大幅上升之際，更應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)措施保障住房民生。記者 林喆