國土部列下半年工作重點 土地抵押貸款遭嚴監(jiān)管

　　在4月份公布的《2009年中國國土資源公報》中國土部曾提醒，“地方須警惕土地抵押貸款風險”。隨著樓市調(diào)控進一步深入，開發(fā)商資金鏈趨緊、拿地熱情逐步降低，土地市場出現(xiàn)價格波動成為不爭的事實，土地抵押貸款風險也成為了國土部門下半年“關(guān)照”的重點。業(yè)內(nèi)人士表示，未來樓市調(diào)控一旦收緊，土地價格出現(xiàn)波動，國土部對土地抵押貸款的監(jiān)管可能更加嚴格。

　　記者昨日從國土部了解到，在此前剛剛結(jié)束的全國國土資源廳局長座談會上，國土部對下半年的重點工作做出安排，除了此前已經(jīng)部署的保障性住房用地供給、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落實之外，土地抵押貸款、農(nóng)地“非農(nóng)化”等被重點列入。

　　土地抵押貸款風險漸現(xiàn)

　　地方政府資金鏈可能難以為繼

　　“現(xiàn)在總體局面是向好的，但是老問題和新矛盾必須要在下半年被重視起來。”在全國國土資源廳局長座談會上，國土部部長徐紹史表示。這里的“新矛盾”，便是風險逐漸顯現(xiàn)的土地抵押貸款。

　　土地抵押貸款是指土地使用權(quán)的擁有者，用其持有的土地使用權(quán)做抵押，從銀行等金融機構(gòu)獲取貸款。曾幾何時，土地抵押貸款是某些開發(fā)商空手套白狼的重要“工具”。

　　國土部一位專家告訴記者，正常情況下，房價的構(gòu)成主要由土地成本、建安及稅費成本、開發(fā)商利潤三部分構(gòu)成，其中開發(fā)商的前期投入理應(yīng)是土地成本、建安及稅費成本，然而過去土地抵押貸款監(jiān)管尚未完善，許多開發(fā)商拍下土地的同時辦理土地抵押貸款，憑借貸款以及預(yù)售款支付土地出讓金，而建設(shè)成本則由建筑商墊款，所有費用等房屋銷售完成后結(jié)算，開發(fā)商的前期投入幾乎可以忽略不計。

　　需要指出的是，現(xiàn)在土地抵押貸款不僅是企業(yè)行為。去年各地上馬很多項目，急需大量資金，不少地方政府以土地抵押獲得貸款。國土部的一份統(tǒng)計報告顯示，去年全國重點城市土地抵押面積和抵押貸款雙雙增長，全國84個重點城市抵押土地面積凈增5.1萬公頃，抵押貸款凈增7749億元，分別比上年增長35.5%和59.7%。

　　“特別是在土地儲備與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，地方政府以高估值的土地作為抵押獲得貸款，投入土地儲備或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再以土地出讓回收資金獲得收益，并償還貸款。”國土部調(diào)控和監(jiān)測司司長劉隨臣坦言，如果高地價無法維持，地方政府繼續(xù)獲得貸款或償還貸款的鏈條將難以為繼。

　　地價高估現(xiàn)象常現(xiàn)

　　押寶土地升值風險頗多

　　“受中介部門評估趨利性影響，高估地價現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，這是土地抵押貸款最大、也是最隱蔽的風險。”中國土地估價師協(xié)會一位專家告訴記者，他在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于土地抵押貸款的評估費是根據(jù)評估價值的固定比例收取，許多中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，有的以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。

　　“有的地方甚至出現(xiàn)中介機構(gòu)按評估人要求設(shè)定評估值的現(xiàn)象，導(dǎo)致評估嚴重失真。”這位專家直言。