上海二手房價拐點確立 買賣雙方觀望情緒濃厚

　　今年6月份，上海二手房價格指數為2565點，較上月下跌17點，環比下跌0.68%。這是上海二手房價格指數自去年3月份以來的首次回落。上海二手房指數辦公室認為，新政滿兩個月后，買賣雙方觀望情緒愈發濃厚，二手房指數拐點已經確立。

　　與新盤開發商紛紛推遲開盤不同，本輪調控政策出臺后，二手房市場出現了拋盤量大增的現象。由于預期利空尚未出盡，大量二手房業主選擇“落袋為安”策略以避風險。不過市場接盤熱情不高，從成交量的萎縮到房價的最終下降，時間并不長，空間的傳導路徑為“外環外—中外環—內環”。

　　從跌勢來看，外環以外房價率先調整且跌幅最大，跌幅相當于內環的三倍多。統計顯示，在本輪調控中，市中心房源總體表現出微弱的抗跌性，在三環區域中下跌最少。今年6月份，黃浦、長寧兩區二手房平均下跌0.52%，徐匯下跌0.28%，盧灣、靜安兩區還略漲0.12%和0.11%。而外圍區域，隨著新建項目紛紛采取低開或促銷策略，二手房失去價格支撐，價格調整也較為明顯。如，6月份寶山和松江靠近市區區域二手房分別下跌1.54%和1.15%；嘉定靠近市區區域部分房源降幅達到15%；奉賢南橋新城下跌 0.64%；奉城下跌2.2%。

　　投資客扎堆的板塊，同樣也是價格領跌的板塊。來自21世紀不動產上海區域數據監測中心的監測顯示，前期投資客的多少在很大程度上左右了區域房價的降幅。投資客較為集中的長寧古北、徐匯中心、南靜安、川沙“迪士尼”等板塊，投資客拋盤量占到了新增掛牌的六成以上，成交均價已較新政前高點滑落10%-20%。

　　如，川沙板塊的江鎮、施灣兩地去年底受迪士尼題材影響，累積了一群投資型業主，江鎮的一個標桿樓盤“天和湖濱”去年5月份的開盤均價為7800元/平方米左右，隨著一批投資型客戶入市，短短一年內上漲至1.55萬元/平方米，但目前該樓盤的成交均價已回落為1.3萬元/平方米左右，降幅達16%，領跌局部市場。相反，一些自住率相對較高的區域，如浦東聯洋和川沙老鎮等地，前期自住客比例高達70%-80%，房價水平則在經歷初步小幅下調后呈企穩跡象。

　　學區房、老工房的抗波動性相對較強。據監測，6月份二手房平均價格仍有小幅上漲的板塊，多集中在內、中環區域，成交房源以學區房、老工房和高品質房源為主。自住社區集中的楊浦控江、虹口四平等板塊，同樣在本輪調控中房價波動較小。記者 張奕