樓市“百日劇變”關口再臨 7月房價或現(xiàn)拐點

　　6月以來，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況，北京部分區(qū)域的個別樓盤開始降價，上海土地市場降溫跡象明顯。與此同時，以招商、世茂為代表的一批房產(chǎn)企業(yè)融資受阻，從另一側(cè)推動市場的天平。

　　多方跡象表明，7月很可能成為本輪房價調(diào)控的分水嶺。

　　一位資深開發(fā)商內(nèi)部人士表示，2007年10月的樓市新政，在3個月后醞釀成了潘石屹口中的“百日劇變”，形成全國范圍的大規(guī)模降價。按此推算，在今年的房產(chǎn)新政出臺后，7月也可能成為此輪政策調(diào)控的價格拐點。《每日經(jīng)濟新聞》就此在北京、上海、廣州展開了調(diào)查。

　　上海萬科低價推盤平均認購率超70%

　　每經(jīng)記者 張初亮 發(fā)自上海

　　4月17日的調(diào)控政策出臺后，上海樓市交易逐漸陷入冰點。開發(fā)商也分化成三大陣營，有“死扛”價格的，有高調(diào)宣布降價的，也有在遮遮掩掩中變相優(yōu)惠的。隨著第三季度的到來，以及年度銷售計劃的壓力，開發(fā)商全面打折或?qū)㈤_始。

　　新盤低價入市促成交

　　中房指數(shù)研究院統(tǒng)計，4月樓市調(diào)控新政出臺以來，4月、5月全國商品房銷售面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌，降幅分別為1.9%和15.8%。同時，5月銷售額環(huán)比下降25%，銷售面積首次出現(xiàn)3.4%的同比下降。

　　從市場數(shù)據(jù)看，房價過快上漲的態(tài)勢的確已經(jīng)得到遏制。1~5月全國商品房銷售均價漲幅較2009年同期下降12.1個百分點，其中5月份全國商品房銷售均價今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降。上海、浙江和北京等區(qū)域，銷售均價漲幅回落速度最快。

　　調(diào)控政策的不斷深入使得開發(fā)商的資金壓力不斷加大。從6月中旬開始，一些開發(fā)商開始通過打折促銷、無理由退房等手段或明或暗地降價。盡管萬科否認了降價一說，但今年首度開盤的上海萬科第五園、城花新園、花園小城的價格的確比之前報價下調(diào)了近20%。價格下調(diào)得到了市場響應，平均認購率超過70%，第五園在開盤當日便售罄。

　　曾有一位開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“不是不想降價，而是擔心降價了還是沒人買”。而上周的成交數(shù)據(jù)表明，這位開發(fā)商的擔心或許是多余的。

　　中投證券主要城市交易周報顯示，上周，上海、杭州等地新盤入市價格比原計劃低10%以上。隨著新盤低價入市，上周一二線城市成交面積都出現(xiàn)了環(huán)比增長，其中22個主要城市環(huán)比增長62%，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市環(huán)比分別增長26%、55%、65%和11%。

　　資金壓力逐漸加大

　　一些新盤的低價入市促進了成交量，但整個6月重點城市成交面積依然環(huán)比全線下降。在中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的35個城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面積持續(xù)下降，批準上市的面積卻在增加。據(jù)中房指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2010年1~5月份重點城市銷供比已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的下降，市場供求關系正在逐步轉(zhuǎn)變。

　　在這樣的市場條件下，恒大、綠地、萬科等越來越多的開發(fā)商加入了降價的行列。恒大、萬科等房企的上月業(yè)績表明，這些率先采取降價促銷的企業(yè)銷售明顯優(yōu)于同行。

　　對開發(fā)商來說，銷售壓力或可承受，但資金吃緊的壓力卻不一定可以承受。

　　中房指數(shù)研究院針對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流調(diào)查報告顯示，這21家企業(yè)去年一季度有13家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，今年一季度銳減至3家，其余18家均為負值。一些小型開發(fā)企業(yè)在資本市場、銀行貸款、預售及建筑企業(yè)墊資等渠道融資更為困難，資金壓力將會更大。

　　中房指數(shù)研究院副院長陳晟指出：“最近的交易量表明，開發(fā)商降價是可以帶來銷量的，所以在第三季度開發(fā)商會根據(jù)市場對價格進行修正，是下調(diào)10%還是20%，具體要看市場以及各地的樓市細則。”