樓市調(diào)控目標或年內(nèi)實現(xiàn) 部分調(diào)控政策將成常態(tài)

　　日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布了題為《2010年上半年房地產(chǎn)政策分析及走勢展望》的報告。報告認為，在多重政策疊加作用下，房價上漲得到有力遏制，調(diào)控目標有望年內(nèi)實現(xiàn)。本輪調(diào)控中打擊投機行為和規(guī)范市場秩序的措施，將在未來得到部分保留，并成為常態(tài)政策。

　　調(diào)控目標有望年內(nèi)實現(xiàn)

　　報告指出，本次房地產(chǎn)新政通過供需雙向調(diào)節(jié)、全方位管理形成多重政策疊加效應，有力遏制了房價繼續(xù)上漲。供求方面，大幅增加土地供應量等措施加大了房屋供應量，“二套房貸”等政策控制了投資性需求；5-6月，國稅總局密集出臺加強土地增值稅征收的一系列措施，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤空間，對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大威懾力。

　　多重政策的疊加效應已對住房消費預期產(chǎn)生顯著影響。指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，36.1%的購房者對本輪房地產(chǎn)調(diào)控有較大信心，同時近六成購房者認為房價將下行，其中39.2%的購房者認為房價會在一年內(nèi)小幅下降。從市場數(shù)據(jù)看，部分城市房價過快上漲的態(tài)勢開始得到遏制，政府調(diào)控目標有望年內(nèi)實現(xiàn)。1-5月，全國商品房銷售均價漲幅較去年下降12.1%，5月全國商品房銷售均價年內(nèi)首次環(huán)比下降。從各區(qū)域銷售均價來看，上海、浙江和北京等區(qū)域銷售均價漲幅回落速度最快。

　　地方細則高開低走

　　在中央調(diào)控政策出臺后，多省市陸續(xù)公布了調(diào)控政策細則或市場監(jiān)管措施。其中，青島、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民貸款，除此之外，多數(shù)省市的調(diào)控內(nèi)容以增加市場供應為主，對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過多嚴厲措施。相較于4月中央密集出臺的一系列嚴厲政策，地方細則略顯“溫和”。

　　報告指出，對于中央政府而言，目前諸多調(diào)控政策的效果還未顯現(xiàn)，處于對調(diào)控效果的監(jiān)測期，出臺新政策會更加謹慎。對于地方政府而言，新政已十分嚴厲，鑒于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，倘若地方細則過于嚴格，市場出現(xiàn)極度萎靡狀況的可能性將增大，從而對樓市及實體經(jīng)濟的發(fā)展造成不利影響。因此，地方細則對需求方面的嚴格管控已相對松動，近期更傾向于確保供給與規(guī)范市場秩序等方面。

　　部分調(diào)控政策將成常態(tài)

　　報告認為，盡管調(diào)控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機需求，使商品房回歸居住屬性。究其根本，政府不僅擔憂房價過快上漲引發(fā)民生問題，更無法忍受房地產(chǎn)強大的吸金能力削弱實體經(jīng)濟發(fā)展的動力，資產(chǎn)價格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。

　　自2002年以來，中國工業(yè)企業(yè)利潤率一直穩(wěn)定在5%至6%，但商品房價格的漲幅均在兩位數(shù)以上，實體經(jīng)濟的低收益率驅(qū)動資金不斷流入房地產(chǎn)；同期的商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10%提高到了2009年的25%。如果商品房投資性需求無法得到有效抑制，各路資金流入房地產(chǎn)的情況就難以得到改變。

　　此外，報告還認為，出于地方政府財政開源的需要，無論近期內(nèi)物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，但土地出讓金制度不會有所改變，未來只會繼續(xù)加強。記者 童 可