房產(chǎn)稅并非“對癥下藥”

　　中國證券報記者：房產(chǎn)稅改革能夠遏制房價過快上漲的勢頭嗎？

　　華生：現(xiàn)在部分城市房價上漲過快，我們當(dāng)務(wù)之急是打擊投機需求，抑制投資需求。但房地產(chǎn)稅基本不解決投機問題。所謂投機，就是短期買進賣出，因此房產(chǎn)稅的稅負幾乎可以忽略不計，目前我國房產(chǎn)交易的營業(yè)稅稅率為5%，尚且不能打擊投機，房產(chǎn)稅的稅率更低得多，怎能起到打擊投機的作用？

　　房產(chǎn)稅對于抑制投資需求的作用也非常微小間接。從股市來看，上證指數(shù)從2001年的2000多點到今年，漲幅也不過20%多，但是房價從2001年到現(xiàn)在已經(jīng)漲了7、8倍，而房價只要以后一年漲一、二個百分點就夠交房產(chǎn)稅了，所以現(xiàn)在到處說用房產(chǎn)稅來抑制投機投資，實在是太大的誤導(dǎo)。

　　房地產(chǎn)稅的真正功能是調(diào)節(jié)人們的改善性結(jié)構(gòu)性需求。就像汽車一樣，對大排量汽車征重稅，讓消費者少買大排量汽車，房地產(chǎn)稅也是這樣，讓人考慮是否租房不買房，或買小房不買大房。因此，房地產(chǎn)稅是長性慢效，不是可以臨時隨便拿來對付急用的。

　　中國證券報記者：您認為如果房產(chǎn)稅作用不明顯，如何才能控制部分城市房價過快上漲的勢頭？

　　華生：遏制房價不能亂了方寸，要有的放矢，打中要害。投機投資都只有一個目的就是牟利。因此，所得類稅收可以精確打擊，而且完全合理合法，同時操作簡便，難以轉(zhuǎn)嫁，社會共識高。

　　一個是土地增值稅。國務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。土地增值稅的主要目的在于抑制房地產(chǎn)的投機、炒賣活動，限制濫占耕地的行為，并適當(dāng)調(diào)節(jié)納稅人的收入分配，保障國家權(quán)益。土地增值稅采用四級超額累進稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。但此后國家稅務(wù)總局規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

　　現(xiàn)在要想抑制投機需求，只要對轉(zhuǎn)讓非自住普通住宅恢復(fù)征收土地增值稅就可以了，像三亞那樣的房產(chǎn)投機就沒有動力了。

　　對于投資需求，可以按照每年的通脹率扣減增值額，這樣就可以區(qū)分投機和投資。一旦對非自住住宅恢復(fù)征收土地增值稅，將根本打擊投機和全面抑制投資需求，真正恢復(fù)住宅的基本消費功能。這樣，靠投機投資需求拉動的熱點城市的房價會迅速全面降溫。

　　另一個稅種是個人所得稅。2006年國稅總局在《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》中明確，二手房交易個稅既可以按照交易額的1%征收，也可以在轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值及相關(guān)費用后，按照20%的所得稅稅率征收。這樣的規(guī)定實際上鼓勵了投機和投資，只要二手房交易個稅全部再按照20%的稅率征收，投機投資就基本沒什么空間了。

　　在二手房交易方面，對于現(xiàn)在全國盛行的陰陽合同，要嚴格執(zhí)法。對于那些簽約價格低的房產(chǎn)，可以采用公示和競價制度，就可以有效防止陰陽合同的出現(xiàn)。

　　在對投機投資加稅的同時，也要減稅。個人自住房的營業(yè)稅、契稅就應(yīng)大幅降低，這樣方便居民調(diào)劑住所。流轉(zhuǎn)稅容易轉(zhuǎn)嫁，對限制投機投資本來就作用有限。

　　樓市制度變革的核心和難點是土地制度，因此需要總體規(guī)劃、名正言順、有序推進，一定不能草率從事，亂了章法。在步驟上要先易后難，先動增量，后動存量。先從打擊投機需求、抑制投資需求開始。一旦房地產(chǎn)市場真正全面降溫，就可以給管理層留下足夠的時間和主動，逐步解決整體制度變革包括房地產(chǎn)稅怎么開征的問題。有人說，房產(chǎn)不讓炒了，社會閑置資金去哪兒？這太好辦了，可以去實業(yè)啊，另外也可以去股市，那是專為投資設(shè)立而且也容忍投機的地方。我們的制度應(yīng)該引導(dǎo)資金從房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到實業(yè)和證券市場。總之，房產(chǎn)稅這個概念含義不清，副作用大，臨時性強，我個人認為還是要回到中央決定的物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅的概念，從容規(guī)劃，師出有名。樓市改革絕不亞于股市的股權(quán)分置改革，事體茲大，關(guān)系到今后幾十年的城市化戰(zhàn)略和經(jīng)濟社會發(fā)展，一定要謀定而后動。（朱宇）