專家透視之樓價調控

　　警惕國際游資涌入

　　西南財經大學財稅學院教授付志宇

　　海南與其他發達省市不一樣,國際旅游島的定位決定了房地產業的發展不是為了增加就業,不是為了促進生產,對就業和生產僅僅是帶動作用。

　　沒有產業的發展,沒有實體經濟的增長,沒有可持續的稅收,地方政府的支出負擔將不堪重荷。

　　從公共財政的方向看,要發展國際旅游業,成為國際旅游目的地,政府提供的公共產品質量要不斷強化,公共服務水平要不斷提高,公共基礎設施要不斷改善,但其成本卻無法得以可持續補償。

　　大家都看到的住房空置率高現象就說明這個問題,避寒概念本身就限制了其他季節旅游收入和財政收入的穩定增長。

　　《大學》中有句話叫“有土此有財,有財此有用”,意思就是土地要用于生產,財富才會增加。應該警惕重蹈上世紀80年代房地產泡沫的覆轍。

　　根據用途,房地產可區分為投資和消費兩類,消費性住房的價格確實取決于市場供求,但投資性住房就不那么簡單了,影響資本投資的各種因素,如資金狀況、市場預期、心理承受力等也會影響房地產的價格變化。

　　海南地方政府應注意加以區分,兩者之間還是有跡可循的,如經適房的面積、容積率、綠地率肯定與改善房大有不同。要注意維持保障性住宅的數量和價格穩定,限制投資性住房的過快膨脹,尤其是要對捂盤囤積等非法炒作行為嚴厲打擊。

　　至于調控手段,要看到財稅和信貸在功能上的差異。銀根的收縮固然可以起到一定的抑制作用,但對于實力雄厚的投資者效果并不明顯。我們要警惕海南房地產市場的投資已經不限于國內大城市的剩余資本,連國際游資也在試圖進入。

　　因此加大財稅政策的調控力度才是下一步的重心。財產稅是最好的調節機制,可以考慮在海南進行物業稅試點改革,時機成熟再全面推開。

　　專家透視之旅游定位

　　國際旅游島不應是“豪華別墅區”

　　中國社會科學院旅游研究中心特約研究員劉思敏

　　“國際旅游島”的建設,囊括了經濟發展的結構、福利的結構和人本關懷的結構等方方面面的科學推進,是一種新型的、和諧的發展模式。

　　由于涉及國家部署問題,對于海南未來的發展,不能光以GDP來衡量,更多地要放在國家的角度去看。海南要作為生態補償機制試點省,在“洋浦風波”和“地產泡沫”的破滅之后,要想走出發展的迷途,在全國兄弟省市GDP排名中,海南要有長期敬陪末座的勇氣。

　　很長一段時間以來,海南島都以“東方夏威夷”自喻。其實,這僅僅是以椰風海韻等一部分自然資源來比較的。可以肯定地說,從自然風光、環境條件、氣候條件等先天條件來看,海南島與夏威夷相比,并不具有明顯優勢。

　　雖然夏威夷旅游發展的經驗特別是旅游產品的開發、地方特色與現代服務業的結合,可以為海南學習與借鑒,卻未必是最佳的市場定位范本。

　　海南省范圍的南海旅游,在地理環境、周邊國情、區域發展狀況等諸多方面,都與地中海存在極多的相似特點,南海類似于地中海。

　　海南國際旅游島要想切實發展,應該以地中海為范本,把“東亞地中海”作為市場定位,并以此為載體,確立與南海周邊國家和地區的競合關系。

　　印度尼西亞、馬來西亞等周邊國家和地區,與海南省,在目的地形象上是合作關系,客源上是競爭關系。東亞,包括東南亞和東北亞。東南亞實際上就是中國南海周邊的將近10個國家和地區,可以成為互為客源、區域品牌共享的競合關系。因此,以海南島為龍頭的海南旅游,面對世界地圖,應該眼睛朝上,找準自己的“北”。

　　海南旅游永遠的第一大市場,應該是中國大陸,真正服務于內需,讓國人享受到國際化水平的旅游休閑服務。如果軟硬件水平到位、價格合理,海南完全可能成為國內游客海濱觀光與度假的首選市場。近期海南房地產價格狂飆,極不理性,前景堪憂,海南應該是全國人民的“四季花園”(“公共綠地”),而不是“第二居所”,更不是“豪華別墅區”,房地產應該著重發展的,是包括度假村、產權式酒店等在內的旅游地產。(記者蔡華鋒)