中新網6月20日電 據新華網報道，一方面，國內房價虛火不降，另一方面，國外資本大舉“入侵”。在“國六條”等房產新政火線出擊的背景下，國外資本逆市而動意欲何為？影響何在？管理層又有什么舉措呢？

　　國外資本順風吹火

　　6月9日，渣打銀行直接投資公司宣布對即將于香港上市的世茂房地產投資5000萬美元，共同開發包括住宅、酒店，以及商業的地產項目。渣打投資說，參與本次投資的還有摩根士丹利房地產投資基金。

　　6月13日，摩根士丹利房地產投資基金在上海一次性支付7.58億元，買下華山夏都苑唯一一幢可售的高層住宅。該高層住宅總共116套，均價為28042元人民幣/平方米。而兩個月前摩根士丹利收購了上海陸家嘴中央公寓多幢住宅樓。

　　據了解，除渣打、摩根士丹利外，近幾年來美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等國際資本巨頭都在中國進行了數量不等的房地產投資行動，目標主要集中在經濟發達的城市，如北京和上海等。

　　央行上海分行統計，2002年至2004年間，在上海房地產市場的購買者當中，外資占了20%左右的份額。而上海房價同期從每平方米均價4010元上升到均價6385元。專業人士認為，2002年之后的房價飆升與外資關系密切。

　　外資意欲何為

　　然而，外資銀行資本投入仍呈加速趨勢。據商務部統計，今年一季度境外資金在中國房地產市場投資達14.8億美元，占同期外資在中國服務和貿易領域總投資額的一半以上。

　　渣打直接投資有限公司全球總裁Karam Butalia曾表示，隨著中國經濟的穩步增長，進一步的城市化以及居民對改善居住環境的強烈需求，中國房地產行業總體上將呈現健康可持續的增長趨勢。

　　從宏觀層面看，國外資本正在分享中國經濟快速發展的成果。但是，除此之外，中國社科院金融研究所的尹中立認為，不排除外資的投機之嫌。他捉，近期看房地產大幅降價的可能性不大，即便外資不能從房價上升中得到利潤，用美元購入房產，指望人民幣升值后，以人民幣形式賣出，再兌換成美元，仍可以獲得巨額利潤。

　　尹中立表示，人民幣的匯率改革已經啟動，如果房地產價格還會不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，這不僅對實體經濟帶來可怕的后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期。

　　外資的進入通道

　　北京師范大學金融研究中心教授鐘偉分析，外資進入房地產行業的渠道分為三種。第一種是非居民機構和個人投資房地產；第二種是外資通過外國直接投資方式進入房地產；第三種是外資通過外債方式進入房地產。

　　非居民機構投資房產的進入方式以自購和包銷方式買入房產為主，可細分為三類：第一類是非居民機構以包銷方式購入房產，相當于對開發商的過橋貸款；第二類是非居民機構加速在境內設立外資房地產中介機構，通過包銷或者代理方式持有和經營物業收租、或者進行轉售。第三類是非居民個人以境外匯款方式結匯購房。

　　而外資通過外債方式進入房地產方式，主要指中資房地產公司通過境外上市，引入境外資本，和通過"自我收購"將自身改制為境內居民完全控股的外商獨資企業等。

　　尹中立則認為，在內地建立REITs(房地產投資信托基金)條件不成熟的背景下，香港放寬投資海外房地產限制，讓香港房地產投資信托基金可以投資海外房地產項目，實際上意味著允許內地房地產商可以按照《香港房地產信托投資基金守則》成立REITs，然后注入其在內地的商業地產項目。這是內地房地產企業香港融資的最新一種渠道。

　　市場呼吁設防

　　根據國家外匯管理局的規定，非居民出售其境內房產后，所得人民幣可通過購匯的方式將所得匯出，其稅收待遇也等同于境內投資者。對此，鐘偉認為中國對于境外機構和個人購買境內房產并無限制，外資可以自由出入中國房地產行業且無任何障礙。

　　同時，鐘偉表示，根據《外商投資企業法》的相關規定，中國政府除了對成片開發的土地、高檔樓堂館所的建設用地進行限制之外，鼓勵外資從事普通住宅開發。而僅有的限制性法規是國家外匯管理局2005年11號文，其中規定"未經核準，境內居民不得以擁有的境內資產或股權為交易對價取得境外企業的股權或其它財產權利"。該法規主要限制了境內企業通過換股等方式向境外非法轉移資產。

　　總體而言，外資進入房地產并無實質性法規的限制，而高房價已讓國人不堪重負。對此，尹中立建議國家應該將外資購買國內房地產列為資本項目管理范圍，限制國外投資基金大量購買國內房地產，加強對外資房地產公司外債規模的管理，廢除外資房地產公司境外融資的超國民待遇規定。

　　對此，日前記者致電國家外匯管理局，對方對是否將采取措施沒有給予確切的答復。但有消息說，目前建設部、國家外匯管理局、國稅總局等多個政府管理部門正在協商制定針對外資進入中國房地產市場方面的管理舉措，預計會采取行政、稅收等多種手段，同時對外商并購中國房地產企業也會作出規定。（馬艷軍）